원가방식 감정평가방법

원가법이란 기준시점 대상물건을 재생산 또는 재취득하는 데 소요되는 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건이 가지는 현재의 가치를 산정하는 감정평가방법을 말하며, 적산가액이란 원가법에 따라 산정된 가액을 말한다.

원가법 : 적산가액 = 재조달원가 - 감가수정액

1. 재조달원가

재조달원가는 생산 개념에 입각한 재생산원가와 취득 개념에 입각한 재취득원가로 구분된다. 재생산원가는 건축물과 같이 생산이 가능한 경우에 적용되며 재취득원가는 현실적으로 직접 생산이 불가능한 경우에 구매하여 취득하는 경우에 적용될 된다.

재생산원가는 복제원가(reproduction cost)와 대체원가(replacement cos)로 구분될 수 있으며, 복제원가는 대상물건과 같은 모양, 구조, 노동의 질, 원자재를 가지고 있는 복제품(replica)을 기준시점 현재 만드는 데 소요되는 원가이며, 대체원가는 대상물건과 같은 효용을 가진 물건을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 즉, 대체원가란 대상물건과 같은 효용을 가지고 있는 물건을 현재의 원자재, 기준, 배치계획, 디자인에 따라 현재 제작할 때 소요되는 원가를 말한다.

일반적으로 대체원가는 복제원가보다 적게 들며, 기존 구조물이 대상물건의 가치에 기여하는 정도를 보다 잘 반영한다는 특징이 있다. 왜냐하면 대체구조물(replacement structure)의 구성요소들은 복제구조물(reproduction structure)의 구성요소들과 달리, 현재 시장에서 거래되고 있는 상대적으로 저렴하고 용이하게 구득할 수 있기 때문이다.

재생산원가는 대체원가를 추계하기 위한 표준적인 건설비, 통상의 부대비용 그리고 개발이윤으로 구성된다. 표준적 건설비는 건축에 사용되는 노동과 원자재에 대한 지출경비뿐만 아니라 하청회사의 간접비용과 이윤이 포함된다. 통상의 부대비용에는 노동과 원자재 이외의 항목에 대한 지출경비로 행정비용, 수수료, 세금, 마케팅비용 등이 포함된다.

 

주택건설 비용

2. 감가요인

감가란 신규 또는 최유효이용 상태에서 실현되는 원가의 감소분을 의미하며 ①물리적 감가요인, ②기능적 감가요인, ③경제적 감가요인으로 구분할 수 있다. 감가수정 시 감가요인에 대한 종합적인 검토가 필요하다. 

(1) 물리적 감가요인

물리적 감가요인은 시간의 경과, 사용으로 인한 마모 또는 파손, 재해 등 우발적 사고로 인한 손상, 기타 물리적인 하자 등이 있다. 물리적으로 결함이 있는 부분에 대해 즉각적 교체 또는 보수가 필요한가의 여부, 보수가 필요하다면 소요되는 보수비용, 보수 후의 경제적 유용성이나 잔존 및 내용연수 등에 대한 검토가 필요하다. 파손 부분을 즉각적으로 교체하거나 보수할 필요가 없는 경우일지라도 부동산의 경제적 내용연수가 만료되기까지 교체의 필요성 여부, 치유 및 교체에 수반되는 비용 등에 대한 검토가 이루어져야 한다.

(2) 기능적 감가요인

기능적 감가요인은 부동산 사용자의 관리나 건설 당시의 설계와 같은 인위적인 요소가 많이 작용하는 것으로 형식의 구식화, 설비의 부족, 설계의 불량, 능률의 저하, 기타 기능적인 하자 등의 있다. 대상부동산의 기능적 하자가 치유 가능한지 여부에 따라 기술적·경제적인 측면에서 검토하여야 한다. 일반적으로 현대 건축기술의 발달로 인하여 기술적 측면은 크게 중요하지 않으나, 대신 그 치유에 소요되는 비용과 회복 또는 증대되는 가치를 상호·비교하는 경제적 타당성을 주된 검토대상으로 한다. 즉, 기능적 하자의 치유에는 반드시 경제적 타당성이 있어야 한다.

인근지역의 변화 등 환경변화에 순응할 수 있는가의 여부, 즉 현재 및 장래의 기능적 적합성에 대한 검토가 필요하다. 만약 기능적 하자의 치유가 기준시점에서 경제적으로 가능하다 하더라도 부동산의 경제적 위치의 가변성을 전제로 생각할 때, 그러한 하자의 치유가 앞으로 인근지역의 변화에 적합할 수 있느냐의 문제가 더 중요하다.

(3) 경제적 감가요인

경제적 감가요인은 주로 부동산이 가지는 물리적인 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해 발생하며, 주위환경과의 부적합, 인근지역의 쇠퇴, 시장성의 감퇴, 기타 경제적인 하자 등이 있다. 경제적 감가요인은 외부적 요인에 의한 가치의 상실로 치유가 불가능한 감가요인으로 인근지역에 혐오시설이 들어서서 시장성이 감퇴하는 등 부동산 자체의 잘못이 없음에도 외부적 경제요인에 의한 가치하락을 가져오는 경우이다.

 

3. 감가수정방법

감가수정 시 ①물리적 감가요인, ②기능적 감가요인, ③경제적 감가요인과 대상물건이 특성을 고려하여 감가수정방법을 선택하여 적용한다. 감가수정방법은 대상물건과 같거나 유사한 물건에서 비롯된 것인지에 따라 직접법과 간접법으로 구분되며, 각각의 방법은 감가수정 방식에 따라 내용연수법, 관찰감가법, 분해법, 시장추출법, 임대료손실환원법으로 구분된다. ①내용연수법은 실무상 적용이 간편하고 객관적이라는 장점이 있으나, 개별성이 있는 부동산의 실제 감가액과 괴리될 수 있다는 단점이 있으며 계산방식에 따라 정액법, 정률법, 상환기금법으로 구분할 수 있다. ②관찰감가법은 감정평가 주체가 대상물건의 전체 또는 구성 부분을 면밀히 관찰하여 물리적·기능적·경제적 감가요인을 분석하여 감가액을 직접 구하는 방법이다. ③분해법은 대상부동산에 대한 감가요인을 물리적·기능적·경제적 요인으로 세분한 후 각 감가요인별로 경제적 타당성을 기초로 회복가능, 회복불능으로 항목 화하여 이에 대한 감가수정액을 각각 별도로 측정하고, 이것을 전부 합산하여 감가수정추계치를 산출하는 방법이다. ④시장추출법은 시장에서 수집한 유사부동산의 거래사례자료를 적용하여 감가수정액을 산출하는 방법으로 거래사례의 유용성과 신뢰성에 영향을 많이 받는다. ⑤임대료손실환원법은 감가요인으로 감소된 순수익을 자본환원하여 감가액을 추출하는 방법으로, 시장추출법과 마찬가지로 시장자료의 신뢰성이 높아야 감가수정의 신뢰도가 높아진다.