감정평가의 절차

1. 기본적 사항의 확정 및 처리계획의 수립

감정평가란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이며, 감정평가법인등은 의뢰인으로부터 보수를 받고 의뢰인이 요청하는 물건의 감정평가를 행하게 된다.

감정평가의 절차는 의뢰인이 요청한 물건에 대한 가치 산정을 위해 감정평가법인등이 수행하는 일련의 체계적 절차로서, 의뢰인으로부터 감정평가 의뢰 시  ①기본적 사항의 확정, ②처리계획의 수립, ③대상물건의 확인, ④자료수집 및 정리, ⑤자료검토 및 가치형성요인의 분석, ⑥감정평가방법의 선정 및 적용, ⑦감정평가액의 결정 및 표시의 순서에 따라 감정평가를 진행하여야 한다.

기본적 사항의 확정은 감정평가의 기초가 되는 제반 사항을 결정하는 것으로 확실한 자료 및 실지조사 결과에 기초하며, 의뢰인의 합법적이고 객관적인 요구에 따라야 한다. 대상물건에 대한 자료와 의뢰인이 제시한 감정평가의 내용에 관련된 사항은 구체적이고 명확하게 확인해야 한다.

감정평가법인등은 감정평가수임계약이 체결 후 기본적 사항의 확정부터 감정평가액의 결정 및 표시에 이르기까지 일련의 감정평가 처리계획을 수립하여야 한다.

 

체스 순서

2.  대상물건의 확인 및 자료수집 및 정리

감정평가 대상물건을 조사하여 그 존재여부, 동일성 여부, 물건의 상태 및 권리관계 등을 조사하는 과정으로, 물적사항의 확인과 권리관계의 확인으로 분류할 수 있다. 물건확인은 서류 등을 통한 사전조사와 현장 방문을 통한 실지조사를 통해 확인한다. 물적사항의 확인은 대상물건과 토지대장·건축물대장 등 공부와의 부합 여부 등을 점검하는 것으로 물건의 존재여부, 동일성 여부에 대한 확인과 대상물건의 존재하는 경우 개별적 상황을 각각 확인하는 과정이다. 권리관계의 확인은 대상물건에 대한 소유권 및 기타 소유권 이외의 권리의 존부와 그 내용을 조사·확인하는 과정이며, 등기사항전부증명서·지적도·환지도 등을 통해 확인한다.

자료수집 및 정리는 대상물건의 확인을 위한 사전조사 및 실지조사 과정에서 수집된 자료를 체계적으로 정리하는 단계이며, 감정평가 결과의 근거가 되는 자료를 수집하는 과정이므로 신뢰성 있는 자료를 수집하고 체계적으로 분류해야 한다. 

자료에는 토지대장·지적도·건축물대장·설계도면 및 등기사항전부증명서 등 물리적·법적 상황을 확인하는 자료와 대상물건의  가치형성에 영향을 주는 자연적·사회적·경제적·행정적 제 요인의 분석에 필요한 자료가 있으며 매매사례·임대차사례·건설사례·수익사례 등과 같이 감정평가 3 방식 적용을 위해 필요한 사례자료로 구분할 수 있다.

 

3. 자료검토 및 가치형성요인의 분석과 감정평가방법의 선정 및 적용, 감정평가액의 결정·표시

자료검토는 수집된 각종 자료가 대상물건의 감정평가 과정에서 필요한 자료인지 또는 감정평가 목적과 조건에 충족되는 과정이며, 감정평가액은 공신력과 증거력이 중요하므로 감정평가 목적 및 대상물건의 성격 등에 따라 적절한 자료를 채택하여야 한다.

가치형성요인 분석은 수집된 자료에 대하 검토·검증·분석하여 감정평가 근거로 활용할 것인지 결정하고 대상물건의 일반요인, 지역요인 및 개별요인을 분석하여 대상물건의 경제적 위치를 파악하는 것으로, 가치형성요인의 상호작용에 의하여 나타나는 가치형성의 기본적 법칙성, 일반 경제동향 및 추이를 충분히 이해하고 부동산시장의 경기별 유형 등을 고려하여야 한다.

감정평가방법의 선정 및 적용은 감정평가방법은 원가방식·비교방식·수익방식 중 하나 이상의 감정평가방법을 선정하고 대상물건의 시산가액을 도출하는 과정으로, 감정평가방법을 적용한 이유와 다른 감정평가방법의 검토 여부를 감정평가서에 기재하여야 한다.

감정평가액의 결정은 감정평가 3 방식으로 도출된 시산가액을 조정하고 감정평가액을 결정하는 과정이며, 시산가액 조정은 단순히 감정평가 3 방식에 의한 시산가액의 산술적 평균을 의미하는 것은 아니며, 감정평가 시 감정평가목적, 대상물건의 특성, 수집된 자료의 신뢰성 및 시장상황 등을 종합적으로 고려하여 각각의 시산가액에 대해 적절한 가중치를 두어 조정하여야 한다.

감정평가액의 표시는 시산가액 조정 과정에서 도출된 감정평가액을 감정평가서에 표시하는 과정으로 하나의 수치가 대상물건의 가액을 정확하게 반영한다고 볼 수는 없으므로 업무의 성격 또는 의뢰인의 요구 등 합리적이라고 인정되는 경우 구간추정치를 감정평가액으로 표시할 수 있다.