감정평가란 무엇인가?

1. 감정평가의 개념과 원칙

'토지등'이란 토지 및 그 정착물, 동산 등  재산과 이에 대한 소유권외의 권리로서 '감정평가'란 토지등의 경제적 가치를 판정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 것이다. 감정평가는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 시험에 합격하고 감정평가사 자격을 등록한 감정평가사가 행하는 것이다. '감정평가업'이란 타인의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 토지등의 감정평가를 업으로 행하는 것으로 말한다. '감정평가법인등'이란 감정평가사사무소를 개설한 감정평가사와 인가를 받은 감정평가법인을 말한다.

 

2. 감정평가의 원칙

(1) 시장가치

원칙적으로 감정평가 대상이 되는 물건의 감정평가액은 시장가치(market valuie)를 기준으로 결정한다. 시장가치는 대상물건이 통상적 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액을 말한다. 

시장가치는 매도자와 매수자가 시장가치 정의의 조건 하에서 상호 동의한 가치를 나타내며, 매도자와 매수자가 해당 거래 이전에 다른 시장에 대한 기회나 대체안에 대해 이미 충분히 인식하였음을 가정한다.

시장가치는 특수가치(또는 결합가치)의 요소를 배재한다는 점에서 공정가치와 다를 수 있다. 예를 들어 특정한 당사자 사이에만 발생하는 가격은 해당 상당자 간에는 공정한 가치로 인정될 수 있으나, 시장가치에서는 이와 같은 특정 당사자 사이에서 거래되는 가치의 요소를 배제한다. 

(2) 현황기준

감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적 이용 제외) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 한다. 즉, 현황기준 원칙은 대상물건의 상태·구조·이용방법, 제한물건의 부착과 환경·점유 등의 현황대로 평가하는 것이다.

다만, 감정평가 대상물건의 이용상황이 일시적으로 최유효이용에 미달하는 경우 최유효 이용을 기준으로 감정평가하되, 최유효이용으로 전화하기 위해 수반되는 비용을 고려한다. 예를 들면 특정부동산이 지상 건축물의 이용상황이 최유효이용에 미달하는 경우 현재 있는 지상 건축물의 철거비용을 고려해야 한다.

아울러, 대상 물건이 불법적 이용인 경우 합법적 이용상황을 기준으로 감정평가하며, 현재 불법적 상황에서 합법적 이용상황으로 전환하기 위해 수반되는 비용을 고려하여야 한다. 이는 불법적 이용으로 인한 경제적 효용 상태대로 대상물건을 감정평가하게 되면 합법적 이용과의 형평과 어긋나며 불법을 방조하는 결과가 될 수 있기 때문이다.

(3) 개별물건기준 원칙

감정평가 대상물건은 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 하되, 개별감정평가하는 것이 불합리하거나 특수한 목적 또는 합리적인 이유가 있는 경우에는 개별감정평가 외 일괄감정평가·구분감정평가 및 부분감정평가할 수 있다.

감정평가는 대상물건을 각각 독립된 개별 물건으로 취급하고 이에 대한 경제적 가치를 평가하는 것을 원칙으로 한다. 우리나라는 실제 관행상 토지와 건물이 일체로 거래됨에도 불구하고 토지와 건물을 각각의 부동산으로 보는 법제도 상황으로 인해 토지와 건물을 별개의 부동산으로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다.

다만, 감정평가 대상물건의 성격, 감정평가조건, 거래관행 등에 따라 개별로 평가하는 것이 불합리한 경우 일괄감정평가·구분감정평가 또는 부분감정평가를 행할 수 있다. 대표적으로 ①둘 이상의 획지 또는 필지를 일 단지로 평가할 필요가 있는 경우, ②대지와 지상물이 일체로 거래되는 경우, ③용도상 불가분 관계에 있는 아파트, 다세대 및 연립주택, 아파트형 공장, 주거용 오피스텔 등, ④임지와 입목을 일체로 하는 임야 등은 일괄평가할 수 있다.

 

3. 감정평가 방식

감정평가는 비용성·시장성·수익성 등 가치의 3 면성을 반영한 ①원가방식, ②비교방식, ③수익방식으로 구분된다. 원가방식은 원가법 및 적산법 등 비용성에 착안한 감정평가방식으로 공급 측면에서 비용과 가치의 상화관계를 파악하여 대상물건의 가치를 산정하는 방식이고, 비교방식은 거래사례비교법, 임대사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식이며, 수익방식은 수익환원법 및 수익분석법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식이다. 

감정평가 시 대상물건의 특성, 시장상황을 고려하여 감정평가 3 방식을 충분히 고려하여야 한다.

 

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