공공용지와 사도의 감정평가

1. 공공용지의 감정평가

(1) 공공용지의 개념 및 감정평가방법

공공용지란 도로·공원·운동장·체육시설·철도·하천의 부지와 같이 도시기반시설의 설치에 이용하는 토지 및 주민의 생활에 필요한 시설의 설치를 위한 토지를 말한다. 

공법상 제한으로 인해 용도의 제한이나 거래제한 등이 있으므로 공공용지를 감정평가 시 이러한 제한사항을 고려하여야 한다. 다만, 국공유지 처분과 같이 공공용지가 다른 용도로 전환될 것을 전제로 평가되어야 하는 경우에는 전환 이후의 상황, 즉 제한사항을 고려하지 않고 평가한다. 

참고로 「국토계획법」 제97조 제1항에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 국공유지로서 도시·군관리계획시설사업에 필요한 토지는 그 도시·군관리계획으로 정하여진 목적 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없으므로  감정평가 시 유의하여야 한다.

(2) 참고규정

표준지의 적정가격 조사를 위한 세부기준과 절차를 정한 「표준지 조사·평가 기준」 제44조에서는 공공용지등의 조사기준 등을 규정하고 있다. 동 기준에서는 ①공공청사, 학교, 도서관, 시장, 도로, 공원, 운동장, 체육시설, 철도, 하천, 위험·혐오시설의 부지 기타 이와 유사한 용도의 토지를 '공공용지'라 하며, 이러한 공공용지는 인근지역에 있는 주된 용도 토지의 표준적인 획지의 적정가격에 그 용도의 제한이나 거래제한 등에 따른 적정한 감가율을 고려하여 평가하도록 규정하고 있다. ②아울러, 공공용지 등이 새로이 조성 또는 매립되어 비교 가능한 표준적 획지의 적정가격이 없는 경우에는 원가법으로 평가할 수 있도록 규정하고 있다.

 

도로

2. 사도의 감정평가

(1) 사도의 개념

「사도법」제2조에서 사도란 ①「도로법」제2조 제1항 제1호에 따른 도로, ②「도로법」의 준용을 받는 도로, ③「농어촌도로 정비법」제2조 제1항에 따른 농어촌도로, ④「농어촌정비법」에 따라 설치된 도로가 아닌 것으로서, 그 도로에서 연결되는 길을 말한다고 규정하고 있다. 즉, 사도는 공공이 아닌 개인등이 본인이 보유한 토지로부터 법상 설치된 도로로 통행하기 위해 스스로 설치한 길(도로)을 의미한다.

(2) 감정평가방법

①사도가 인근 토지와 함께 의뢰된 경우에는 인근 토지와 사도 부분의 감정평가액 총액을 전면적에 균등 배분하여 감정평가 할 수 있다. 이 경우에는 그 내용을 감정평가서에 기재하여야 한다. 인근 토지와 사도의 가치는 각각 다를 수 있으나, 가치형성측면에서 밀접한 관련을 갖고 있는 사도와 인근토지가 함께 의뢰된 경우에는 동일한 감정평가액 총액을 전면적에 균등 배분하여 동일한 단가로 결정할 수 있다.

②사도만 의뢰된 경우 해당 토지로 인하여 효용이 증진되는 인접 토지와의 관계를 고려하여 감정평가 할 수 있다. 사도 자체적인 효용은 낮지만 인접토지는 해당 사도로 인하여 효용이 증진될 수 있는 점을 고려하는 것이다. ③용도의 제한이나 거래제한 등에 따른 적절한 감가율을 적용하여 감정평가 할 수 있다. 사도법에 따른 용도제한, 특별한 사정이 없는 한 일반인의 통행을 제한하거나 금지할 수 없는 점 등을 고려하여 감가 할 수 있다. ④아울러, 토지보상법 시행규칙 제26조에 따른 도로의 감정평가방법을 고려하여 감정평가할 수 있다.

(3) 참고규정

「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」 시행규칙 제26조에서는 도로 및 구거부지에 대한 보상평가방법을 규정하고 있다. 동 규정에 따라 ①사도법에 따른 사도는 인근 토지에 대한 평가액의 5분의 1 이내, ②사실상의 사도부지는 인근 토지에 대한 평가액의 3분의 1 이내, ③그 외 도로부지는 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 평가한다. 

'사실상의 사도'는 사도법에 의한 사 도 외의 도로로 ①도로개설당시의 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로, ②토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로, ③「건축법」제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정·공고한 도로, ④도로개설당시의 토지소유자가 대지 또는 공장용지를 조성하기 위하여 설치한 도로를 의미한다.

'인근토지'라 함은 당해 도로부지 또는 구거부지가 도로 또는 구거로 이용되지 아니하였을 경우에 예상되는 표준적인 이용상황과 유사한 토지로써 당해 토지와 위치상 가까운 토지를 말한다.