맹지의 감정평가 방법

맹지란 지적도상 공로(도로)에 접한 부분이 없는 토지를 말한다. 즉, 토지를 이용하기 위해서는 해당 토지에 접근이 가능하여야 할 것이나, 정당한 권원을 이용하여 해당 토지를 접근할 수 있는 통로가 확보되지 못하는 경우 이러한 토지는 가치형성 측면에서 공로에 접하고 있는 토지에 비하여 감가요인이 될 수 있다.

 

 

전주시 마을

1. 맹지의 개념

맹지란 원칙적으로 도로와 직접 접하지 않고 주위가 모두 타인의 토지로 둘러싸여 있어 건축법상 대지가 될 수 없는 토지를 말한다. 맹지는 건물부지로 이용되지 않는 한, 그리고 진입로의 개설가능성이 없는 한 가치가 낮은 토지가 된다. 경우에 따라서는 주위의 토지이용상태에 따라 상당히 높은 가격으로 매수될 가능성도 있지만 이러한 가치의 실현은 인접지 토지소유자에게 맡겨져 있는 바 그 가치의 실현 여부는 수동적인 것이며 또한 매우 불확실하다.

 

2. 맹지의 감정평가방법

맹지의 감정평가 시 공로에 출입하기 위한 통로를 개설하기 위해 비용이 발생하는 경우에는 그 비용을 고려하여 감정평가한다. 즉, 맹지의 사용·수익에 지장이 없을 정도의 통로를 인접토지에서 금전상 불리한 조건으로 확보하는 것을 전제로 하여 그 통로의 확보에 필요한 비용(도로용지매입비, 도로개설비용 외) 등을 감안하여 감정평가한다.

다만, 지적도상 공로에 접한 부분이 없는 토지로의 관습상 도로 또는 지역권 설정 등이 있거나, 맹지가 아닌 인접 토지와 일단으로 이용 또는 이용될 전망이 확실한 경우에는 위와 같은 비용을 고려하지 않고 감정평가살 수 있다.

(1) 현황 평가

맹지의 이용상황이 농지, 임야, 농가주택에 부속된 텃밭 등인 경우 현재 상태로 이용함에 문제가 없고 그것이 인근지역의 상황으로 보아 최유효이용인 경우, 현황 맹지로서의 이용에 따른 가치로 감정평가한다.

이러한 현황평가는 읍·면지역의 농경지대·산림지대 등에 적용할 때 무리가 없는 방법이며, 이러한 지역은 건축물의 건축 가능성이 상대적으로 낮은 지역일 뿐만 아니라 현재 상태대로 이용한 것에 문제 될 것이 없는 경우이다

반드시 농경지대·산림지대 등이 아니더라도 진입로 개설이나 인접토지 합병을 전제로 한 접근이 수월하지 않을 경우에 일반적으로 적용할 수 있는 방법이기도 하다. 유의할 점은 관습상 도로의 유무, 향후 도로개설 가능성의 정도 등을 검토하여야 하고, 감가율 결정 시 합리적인 근거자료의 확보가 선행되어야 할 것이다.

(2) 진입로 개설 비용을 감안한 감정평가

도로개설의 가능성이 비교적 높은 경우 진입로 개설을 전제로 자루형 토지를 상정하여 감정평가액을 구한 후, 도로개설비용(진입로 부지 취득원가, 공사부대비용 등)을 공제하여 최종 감정평가액을 결정한다. 진입로 개설에 소송 등으로 인하여 장기간이 소요될 것으로 예상된다면, 진입로 개설 실현시기까지의 기회비용을 감안하여 적정한 할인율로 할인하여 현재가치를 구한다. 그리고 도로개설의 현실성을 고려하여 적정한 감가율로 보정하여 감정평가액을 결정한다. 또한 자루형 토지의 가장 나쁜 조건인 경우와 균형성을 고려하여 감정평가액의 적정성을 검토하여야 할 것이다.

(3) 인접토지 합병 조건부 감정평가

해당 맹지와 인접한 토지 중 합병의 가능성이 가장 높은 토지를 매수한다고 가정한 후, 해당 맹지와 인접토지를 합한 획지를 기준의 평가액에서 합병 전 인접토지 평가액을 공제하고 적정한 감가율을 적용하여 최종 감정평가액을 결정하는 방법이다. 고도의 도시화가 이루어진 지역에서 진입로 개설에 필요한 여유 토지의 확보가 사실상 곤란할 경우에 적용할 수 있는 방법이다.

 

3. 맹지의 감정평가 시 유의사항

(1) 관습상 도로가 개설되어 있는 경우

 지적도상 도로가 없는 맹지라 할지라도 관습상 도로가 개설되어 있는 경우 이러한 토지는 큰 문제없이 이용할 수 있기 때문에 맹지로서의 감가가 상당히 낮은 수준일 것이다. 그러나 관습상 도로가 개설되어 있다고 하여 모두 현황도로로 인정될 수 있는 것은 아니다. ①폭 4m 이상의 도로, ②폭 4m 이하의 도로지만 차량통행이 가능하고 포장이 되어 있는 경우, ③폭 4m 이하 비포장도로라 하더라도 해당 도로를 불특정 다수인이 상시 이용하는 경우에는 현황도로로 인정받을 가능성이 높지만 그 외의 경우에는 좀 더 면밀한 검토 후 현황 도로 인정 여부를 결정하여야 할 것이다.

(2) 도로개설 가능성이 높은 맹지의 경우

구거에 접한 맹지와 같이 현재 도로에 접해 있지는 않지만, 주변 여건상 도로개설이 용이한 맹지는 감가의 정도 파악에 유의하여야 한다. 지적도상 구거에 접해 있거나 과거에 구거가 있었던 사실이 인정되면 해당 토지를 관할하는 지자체로부터 구거점용허가를 받을 수 있으며, 해당 구거를 진입로로 사용하면 양호한 획지조건의 토지를 만들 수 있다. 이러한 토지는 점용허가비, 포장비용 등을 부담하면 맹지가 아닌 토지와 동일하게 이용할 수 있는 점을 고려하여야 할 것이다.

(3) 인접 토지와 동일인 소유인 경우

해당 토지는 맹지이나 인접 토지가 동일인 소유이고, 인접 토지를 통하여 출입하며 해당 토지의 사용·수익 등에 제한이 없는 경우에는 감가에 유의하여야 한다. 토지소유자가 특별한 사정이 없는 한, 경제 합리성에 반하여 해당 맹지만을 저가에 처분하려는 경우는 발생하기 어려울 것이다.