토지와 건물 소유자가 상이한 경우 감정평가방법

1. 지상 정착물과 소유자가 다른 토지의 감정평가

(1) 개요

토지가 건물부지로 이용 중인 경우 토지의 소유자와 건물의 소유자가 일치하는 경우가 대부분이지만, 지상 정착물과 그 토지의 소유자가 다른 경우에 이러한 영향이 토지의 가치에 어떻게 미치게 되는지 문제 될 수 있으며, 이 경우 지상 정착물이 미치는 영향을 반영해야 한다.

(2) 토지와 지상정착물 소유권 관계의 중요성

토지와 지상 정착물의 소유권이 서로 다른 경우 법정지상권이 설정될 수 있다. 토지와 건물 간에 불일치하는 소유관계로 인하여 토지의 이용 등에 제한을 받을 수 있으므로, 토지와 지상 정착물의 소유권 관계를 명확히 파악하여야 정착물의 존재로 인한 토지가치에 대한 영향을 적정하게 고려할 수 있다.

법정지상권이란 당사자의 설정계약에 의하지 않고 법률의 규정에 의하여 당연히 인정되는 지상권을 말한다. 「민법」에서 토지와 건물을 별개의 부동산으로 취급한 결과 토지와 그 토지 위의 건물이 각각 다른 자에게 귀속하면서도 그 건물을 위한 토지의 사용·수익권이 존재하지 않는 경우가 있게 된다. 이러한 경우에 그 토지 위의 건물을 위한 토지에 대한 잠재적인 권리를 현실적인 권리로 인정함으로써 토지와 그 토지 위의 건물과의 결합관계를 유지하여 사회경제적 이익을 도모하려는 데에 법정지상권 제도의 취지가 있다고 하겠다.

(3) 감정평가방법

토지 소유자와 지상의 건물 등 정착물의 소유자가 다른 경우에 해당 토지는 그 정착물이 있음으로 인하여 미치는 영향을 고려하여 감정평가한다. 즉, 다른 소유자의 건물이 존재함에 따른 불리함 등을 고려하여 감정평가한다.

이 경우에 법정지상권이 성립된다면 지상권이 설정된 인근 토지의 거래사례 등을 조사하여 지상권에 의한 제한으로 인해 토지가 그 제한이 없는 토지에 비해 얼마 정도 감액되어 거래되고 있는 지를 밝힌 뒤 대상토지의 특수성을 고려하여 평가한다.

 

낡은 건물

2. 제시 외 건물 등이 있는 토지의 감정평가

(1) 개요

토지 감정평가 시 의뢰인이 제시하지 않은 지상 정착물이 존재할 수 있으며, 그 정착물이 해당 토지의 가치에 영향을 미칠 수도 있다. 따라서 제시 외 건물 등이 있는 토지의 감정평가 시 제시 외 건물이 미치는 영향 여부에 대한 검토가 필요하다.

(2) 제시 외 건물의 개념

제시 외 건물이란 종물과 부합물을 제외하고 의뢰인이 제시하지 않은 지상 정착물을 뜻한다. 제시 외 건물 등이란 토지만 의뢰되었을 경우 그 지상건물, 구축물 등을 의미하고 토지와 건물이 함께 의뢰되었을 경우에는 대상물건의 종물이나 부합물이 아닌 것으로서 독립성이 강한 물건을 말한다.

(3) 감정평가방법

의뢰인이 제시하지 않은 지상 정착물이 있는 토지의 감정평가는 토지와 제시 외 건물 소유자의 동일성 여부에 관계없이 토지와 지상 정착물의 소유권이 다른 경우의 토지 감정평가방법을 준용하여 평가한다. 제시 외 건물등이 토지와 별개로 매매되는 경우 등에 따라 법정지상권의 성립 가능성 등을 고려하여 보수적인 관점에서 지상 정착물과 소유자가 다른 경우로 보아 감정평가한다.

다만, 타인의 정착물이 있는 국·공유지의 처분을 위한 감정평가의 경우에는 지상 정착물이 있는 것에 따른 영향을 고려하지 않고 감정평가한다. 이러한 경우는 해당 정착물의 소유자에게 국·공유지를 처분하는 경우로서 지상 정착물의 존재 여부와 관계없이 해당 토지의 적정한 감정평가액을 구해야 한다.

참고로 제시 외 건물 등의 소재로 인하여 토지이용에 제한을 받는 점을 고려할 때 실무상 등기여부, 구조, 면적, 용도 등에 따라서 통상 정상평가금액의 일정비율을 감가 하여 감정평가하며, 제시 외 건물 등의 위치에 따라서 잔여 부분의 이용에 제한이 있을 수 있는 점 등을 종합적으로 고려하여 감가 한다.