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재건축부담금 개선안의 주요 내용 현 정부는 '주택공급 확대, 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현'이라는 국정목표 달성을 위해 분양가상한제, 재건축부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도의 합리적 조정을 제시한 바 있다(국정과제 7번, 2022.5월). 이에 국토교통부는 작년 9월(2022년 9월) 재건축부담금 제도 개선을 위한 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표하였다. 주요 내용은 재건축 초과이익은 적정하게 환수하되, 시장여건 변화 및 부담능력 등을 고려하여 재건축부담금 수준을 합리적으로 개선하기 위한 ①부과기준 현실화, ②부과 개시시점 조정 및 공공기여 인센티브 강화, ③1 주택 장기보유 감면 및 고령자 납부 유예 등 실수요자 배려방안 마련이다. 1. 현행 재건축부담금 제도의 문제점 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 재건축이익..
재건축부담금 예정액이란 무엇인가? 1. 재건축부담금 예정액 통지 절차 「재건축초과이익에 관한 법률」(이하 재건축초과이익법)에 따라 시장·군수·구청장은 재건축부담금 부과 대상인 사업장이 사업시행인가 등을 득한 경우 재건축부담금 예정액을 조합에 통지하며, 이후 매년 1월 말까지 재건축부담금 예정액을 재통지해야 한다. '재건축부담금 예정액'은 장기간이 소요되는 재건축사업에서 사업 완료시점이 돼서야 확정되는 재건축부담금에 대한 정보를 사전에 제공하여, 행정의 예측가능성을 높이고 조합 및 조합원이 합리적 의사결정을 도모할 수 있도록 기여한다는 측면에서 제도적 의의가 있다. 구분 재건축부담금 예정액 산정에 필요한 자료제출 재건축예정액 통지 재건축사업 (「도시 및 주거환경정비법」) → 사업시행인가 고시일부터 3개..
재건축부담금은 무엇인가? 공동주택 소유자에게 재건축부담금의 의미 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 재건축이익환수법)에 따라 재건축사업으로 인해 발생하는 초과이익 중 3천만 원을 초과하는 부분에 대해 재건축부담금을 부과하고 있다. 재건축부담금 부과제도가 시행된 이후 현재까지 재건축부담금이 부과된 단지는 5곳에 불과하다는 점에서 재건축부담금에 대해 관심을 가질 필요가 있는지 의문이 생길 수도 있으나, 앞으로 구축 아파트에 거주하는 사람들은 재건축사업 그리고 재건축부담금에 대한 이야기를 생각보다 자주 듣게 될 가능성이 높다. 「도시 및 주거환경정비법」과 시·도조례 등에서 재건축사업의 대상이 되는 노후·불량건축물의 요건을 규정하고 있는데, 준공된 지 30년이 경과(이하 재건축연한)되어야 하고, 그중 안전진단 결과에 따라 재건축이..
재건축부담금 산정방법(4) 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 재건축이익환수법)에 따라 시장·군수·구청장은 재건축사업으로 인해 발생한 재건축초과이익 중 일부를 재건축부담금으로 환수한다. 재건축초과이익은 재건축사업으로 인해 조합 또는 조합원에게 귀속되는 이익으로 부과 개시시점부터 부과 종료시점까지의 정상주택가격상승분과 개발비용은 공제한다. 따라서 재건축부담금의 공정한 부과를 위해서는 정상주택가격상승분과 개발비용에 대한 정확한 산정방법에 대한 이해가 필요하다. 1. 정상주택가격 상승분 산정방법 「재건축이익환수법」에 따라 정상주택가격상승분은 조정된 개시시점 주택가액에 종료시점까지의 정기예금이자율과 해당 재건축사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격 상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한다. 정상주택가격 상승분..
재건축부담금 산정방법(3) 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 「재건축이익환수법」)에 따라 재건축초과이익은 종료시점 주택가액에서 조정된 개시시점 주택가액, 정상주택가격 상승분, 개발비용을 차감하여 산정한다. 적정한 재건축초과이익 산정을 위해서는 '조정된 개시시점 주택가액' 산정에 대한 이해가 필요하다. 재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 - 조정된 개시시점 주택가액 - 정상주택가격 상승분 - 개발비용 1. '조정된' 개시시점 주택가액 산정절차 및 산정방법 「재건축이익환수법」에 따라 시장·군수·구청장은 재건축부담금 부과를 위해 조정된 개시시점 주택가액 산정을 한국부동산원에 의뢰하여야 한다. 조사·산정을 의뢰받은 한국부동산원은 주택가액에 대한 조사·산정보고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다. 시장·군수·구청장은 한국부동산원..
재건축부담금 산정방법(2) 종료시점 주택가액 산정방법 「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 「재건축이익환수법」)에 따라 재건축사업으로 인하여 정상주택가격 상승분을 초과하여 조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분인 '재건축초과이익' 중 일정 금액을 초과한 부분은 재건축부담금으로 환수하고 있다. 재건축부담금 산정 시 기준이 되는 재건축초과이익은 종료시점 주택가액에서 조정한 개시시점 주택가격과 정상주택가격상승분 및 개발비용을 차감하여 산정된다. 재건축사업 시행으로 신축되는 주택은 ①조합원 주택, ②일반분양주택, ③광역 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 인수하는 소형주택으로 구분되며, 종료시점 주택가격은 조합원 주택가액, 일반분양주택가액, 소형주택 인수가액을 합산하여 산정한다. 다만, ①조합원 주택, ②일반분양주택..
재건축부담금 산정방법(1) 재건축부담금 산정방법 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'(이하 재건축이익환수법)에 따라 재건축부담금은 조합원 1인당 재건축초과이익이 3천만 원을 초과하는 경우 초과된 이익에 부과율(10~50%)을 적용하여 산정한다. 재건축초과이익은 '종료시점 주택가액'에서 '조정한 개시시점 주택가액'과 '정상주택가격 상승분' 및 '개발비용'을 차감하여 산정한다. ● 재건축부담금 = (1인당 재건축초과이익 - 3천만원) x 부과율(10~50%) ● 1인당 재건축초과이익=(종료시점 주택가액 - 조정한 개시시점 주택가액 - 정상주택가격상승분 - 개발비용) ÷ 조합원수 종료시점 주택가액 산정방법 종료시점 주택가액은 부과 종료시점의 ①조합원 주택가액, ②일반분양분의 주택가액, ③재건축 소형주택 인수가액을 합산하여 산정한다. 부과..
재건축부담금에 대한 이해 재건축부담금의 개념 재건축부담금은 '도시 및 주거환경정비법'에 따른 재건축사업 또는 ' 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따른 소규모 재건축사업으로 인하여 사업기간 동안 발생한 정상주택가격 상승분을 초과한 주택가격 상승분인 재건축초과이익 중 일부를 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'(이하 '재건축이익환수법')에 따라 국토교통부장관이 환수하는 제도이다. 재건축부담금은 재건축사업으로 발생한 초과이익을 환수하여 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 기여함을 목적으로 하고 있다. 재건축초과이익은 재건축사업 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 정상주택가격 상승분 및 개발비용을 차감하여 산정하고, 재건축초과이익 중 3천만원을 초과한 부분에 대해서는 '재건축이익환..

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