비교방식이란 시장성의 원리에 기반하여 부동산의 가치를 산정하는 방식으로 ①거래사례비교법, ②임대사례비교법, ③공시지가기준법 등이 있다. 비교방식은 합리적인 경제인이라면 시장에서 수요·공급의 상호작용에 의하여 결정되는 가격을 기준으로 행동할 것이므로, 시장에서 어느 정도의 가격으로 거래되는가 하는 시장성 및 대체·경쟁관계에 있는 다른 부동산의 가격과 상호작용에 의하여 가치가 결정된다는 대체의 원칙에 근거를 두고 있다. 비교방식에 의한 가치는 수요측면의 균형가치의 성격을 가지고 있다.
1. 거래사례비교법
거래사례비교법은 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법이다.
| 거래사례비교법: 비준가격 = 거래사례 가격 X 사정보정 X 시점수정 X 지역요인 비교 X 개별요인 비교 |
(1) 거래사례 선정
거래사례는 거래사례비교법에서 구체적이고 결정적으로 활용되는 기본자료가 되므로, 신뢰할 수 있는 많은 거래사례를 수집하여 증거의 질과 양을 확보하는 것이 비준가액의 정확성과 신뢰성을 높일 수 있다. 따라서 거래사례는 ①거래사정이 정상이라고 인정되는 사례나 정상적인 것으로 보정이 가능한 사례, ②기준시점으로 시점수정이 가능한 사례, ③대상물건과 위치적·물적 유사성이 있어 가치형성요인의 비교가 가능한 사례를 선정하여야 한다.
(2) 사정보정
사정보정은 거래사례에 특수한 사정이나 개별적 동기가 반영되어 있거나 거래당사자가 시장에 정통하지 않은 등 수집된 거래사례의 가격이 적절하지 못한 경우에 적절한 가격 수준으로 정상화하는 과정이다. 사정보정의 필요성 유무 및 정도의 판단은 다수 거래사례 등을 종합적으로 비교·대조한 후 검토되어야 하며, 사정보정이 필요하다고 판단한 경우 거래된 시장의 객관적 가격 수준을 고려하여 적정하게 보정하여야 한다. 사정보정의 작업은 일정한 법칙이나 기준이 없으나, 거래사례가격에 미친 영향 정도를 분석해서 사정보정 치를 산정하여 거래사례를 정상화하는 과정을 거쳐야 한다. 한편 비전형적인 거래상황에 의한 사정보정이 불가능한 거래사례는 제외하는 것이 원칙이다.
(3) 시점수정
시점수정은 거래사례의 거래시점과 대상물건의 기준시점 간 시간 흐름에 따른 변화를 보정하는 것이다. 시점수정은 해당 거래사례의 가격변동률을 알 수 있는 경우 해당 거래사례의 가격변동률을 적용하는 것이 가장 정확할 것이지만, 개별물건의 가격변동률을 구하는 것은 현실적으로 불가능하기 때문에 토지의 경우 '지가변동률'을 활용하며 건물의 경우 '건축비지수' 등을 활용한다.
(4) 지역요인 및 개별요인 비교
지역요인 및 개별요인 비교는 거래사례와 대상물건의 가치형성요인을 비교하여 차이가 있는 경우 이를 비교하여 대상물건의 가치로 개별화·구체화시키는 것이다.
부동산의 가치는 지역성이라는 고유특성으로 인해 우선적으로 지역차원에서 가격 수준이 형성되고, 그에 영향을 받아 개개의 부동산가치가 구체화되는 특성을 가진다. 거래사례비교법에서는 이러한 지역적 격차에 의한 가격 수준의 차이를 지역요인 비교를 통해 조정한다. 다만, 거래사례와 대상물건이 같은 지역에 위치하는 경우 지역요인의 비교가 필요하지 않다.
아울러, 거래사례와 대상물건 간 지역적인 격차 이외 가로·접근·환경·획지·행정요인 등 개별적 차이는 개별요인 비교를 조정하게 된다.
2. 임대사례비교법
임대사례비교법은 대상물건과 가치형성요인이 같거나 비슷한 물건의 임대사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 임대료를 산정하는 감정평가방법으로, 임대사례비교법에 의해 산출된 임대료를 비준임료라고 한다. 임대사례비교법은 거래사례가 아닌 임대사례를 적용한다는 점에서 거래사례비교법과 차이가 있다.
| 임대사례비교법: 비준임료 = 임대사례 임대료 X 사정보정 X 시점수정 X 지역요인 비교 X 개별요인 비교 |
3. 공시지가기준법
공시지가기준법은 감정평가의 대상이 되는 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법이다. 공시지가기준법은 거래사례를 평가대상 토지와 비교하여 토지가액을 산정하는 거래사례비교법의 적용 방법과 유사하다.
| 공시지가기준법: 토지단가 = 표준지공시지가 X 시점수정 X 지역요인 비교 X 개별요인 비교 X 그 밖의 요인 보정 |
거래사례비교법과 비교했을 때 표준지공시지가는 감정평가사가 평가한 표준지의 '적정가격'이기 때문에 사정보정의 과정이 필요하지 않으며, 그 밖의 요인 보정은 표준지공시지가와 실제 거래가격 수준과의 격차를 보정하는 과정이다.
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