토지의 감정평가 방법

1. 주거용 토지의 감정평가

주거용 토지(주상복합용 포함)에 대한 감정평가 시 주거의 쾌적성 및 편의성에 중점을 두어야 한다(주상복합용지는 주거용지의 특성과 상업용지의 특성을 모두 포함하고 있어 주거의 쾌적성 및 편의성과 상업·업무용지의 수익성 및 업무의 효율성 등을 고려해야 한다).

주거용지는 단독주택, 다세대·연립주택, 아파트 등 주거의 목적으로 이용되고 있는 토지를 뜻한다. 일반적으로 주거용지는 주거의 쾌적성 및 편의성을 중심으로 주거환경, 안정성 등에 영향을 주는 특성이 있다.

①도심과의 거리 및 교통시설의 상태, ②상가와의 거리 및 배치상태, ③학교·공원·병원 등의 배치상태, ④조망·풍치·경관 등 지역의 자연적 환경, ⑤변전소·폐수처리장 등 위험·혐오시설 등의 유무, ⑥소음·대기오염 등 공해발생의 상태, ⑦홍수·사태 등 재해발생의 위험성 등은 주거용지의 가치형성요인으로 작용한다. 거주자의 일상생활과 밀접한 연관을 가지는 요인들로서 전통적인 주거형태에서부터 현대인의 주거생활까지 열거될 수 있다. 최근에는 환경문제와 관련된 소음 및 대기오염 등 공해발생 여부의 상태의 중요성이 커지고 있다.

일반적으로 주거용지의 감정평가 시 고려할 주요 사항으로는 자연적 조건과 관련하여 지형, 지적, 지세, 지질, 지반, 경관, 기후, 일조, 통풍 등이 있다. 또한 사회적·행정적 조건에는 편의시설의 인접상태, 공해, 위험, 혐오시설의 유무, 교통상태, 공공시설의 유무 및 접근성, 제도상 규제 등이 있다.

 

농경지

2. 상업용(업무용) 토지의 감정평가

상업용(업무용) 토지는 수익성 및 업무의 효율성 등에 중점을 두어 ①배후지의 상태 및 고객의 질과 양, ②영업의 종류 및 경쟁의 상태, ③고객의 교통수단 상태 및 통행패턴, ④번영의 정도 및 성쇄의 상태, ⑤번화가에의 접근성을 고려하여 감정평가한다. 

상업·업무용지는 기본적으로 이익창출을 위한 활동이 이루어지는 용지로서, 수익성 및 업무의 효율성에 따라 토지가치가 영향을 받는다. 고도화된 상업지역일수록 상업·업무시설의 집적도, 배후지의 상태 및 고객의 질과 양 등의 영향력이 높아지는 경향이 있다.

상업·업무용지는 양호한 입지장소에 위치함에 따라 입지주체가 경제활동을 영위할 때 수익성 및 업무의 효율성에 어떠한 영향을 주는지에 대한 부분이 중요하다. 수익성의 극대화가 최유효이용의 중요한 요건 중의 하나이므로 이에 영향을 미치는 다양한 요인을 고려하여야 한다.

사회·경제적 고려사항으로는 배후지 및 고객의 양과 질, 대중교통 등 교통수단과의 접근성, 번영의 정도 등이 있다. 물리적인 고려사항으로는 가로 및 획지의 형상, 접면 너비, 지반 등이 있다.

 

3. 공업용 토지의 감정평가

공업용 토지는 제품생산 및 수송·판매에 관한 경제성에 중점을 두어 ①제품의 판매시장 및 원재료 구입시장과의 위치관계, ②항만, 철도, 간선도로 등 수송시설의 정비상태, ③동력자원, 용수·배수 등 공급처리시설의 상태, ④노동력 확보의 용이성, ⑤관련 산업과의 위치관계, ⑥수질오염, 대기오염 등 공해발생의 위험성, ⑦온도, 습도, 강우 등 기상의 상태 등을 고려하여 감정평가한다.

공업용지는 제품의 생산 및 판매에 따른 경제성과 관련된 활동이 중심이 되는 특성을 갖는다. 즉, 공업 생산에 미치는 영향과 조건 등을 고려하여 해당 용지의 가치에 어떠한 영향을 미치는지를 중점적으로 고려하여야 한다.

공업용지의 제품생산, 수송 및 판매 등과 관련하여 경제성에 영향을 미치는 주요 사항으로는 원료, 기동력, 자본, 동력, 용지 등의 생산요소와 시장, 운송, 환경요인, 정부의 정책 등이 있다. 자연적 조건과 관련하여 기후, 용지, 용수, 재해 등이 있고, 사회적·경제적 조건에는 시장수요와 접근성, 원재료, 노동력, 기술, 교통, 정부기관, 통신, 방재 등의 주요 요인이 있다.

 

4. 농경지의 감정평가

농경지는 농산물의 생산성에 중점을 두고 ①토질의 종류, ②관개·배수의 설비상태, ③가뭄 피해나 홍수 피해의 유무와 그 정도, ④관리의 편의성이나 경작의 편리성, ⑤마을 및 출하지에의 접근성 등을 고려하여 감정평가한다.

농경지는 농작물을 경작할 수 있는 토지를 의미하며, 해당 농경지의 생산성에 중점을 두어 감정평가 한다. 다양한 환경, 위치적 조건 하에서 생산성에 따라 토지가치가 영향을 받으며, 경작의 편리성 및 판매지와의 접근성 등도 상당한 영향을 받는다. 

대상농경지의 토질, 수질의 상태, 소비자와의 거리 및 수송시설의 정비상태, 시장 접근성 등 자연적·사회적·경제적 조건을 종합적으로 고려하여야 한다.

 

5. 임야의 감정평가

임야지는 자연환경에 중점을 두고 ①표고, 지세 등의 자연상태, ②지층의 상태, ③일조, 온도, 습도 등의 상태, ④임도 등의 상태 등을 고려하여 감정평가한다.

임야지는 수목이 많이 자라고 있는 재산적인 가치를 지닌 산지로서, 토지가치에 기본적으로 영향을 미치는 요인은 자연환경이라고 볼 수 있다. 따라서 해당 토지의 지세, 일조 등 전반적인 자연상태를 고려하여 감정평가한다.

임야지는 자연환경에 영향을 미치는 사항을 주로 고려하여 감정평가한다. 임목의 생육 상태에 영향을 줄 수 있는 일조, 온도, 습도, 풍우 등의 기상상태와 생산물의 반출 및 비용에 영향을 주는 요인으로 임도의 정비상태, 노동력 확보 등을 고려한다.