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부동산 이야기

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정비사업 추진위원회란 무엇인가? 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 따라 정비사업 추진 시 아래와 같이 정비계획 수립, 조합추진위원회 구성 승인, 조합설립인가, 사업시행계획 인가, 분양신청, 관리처분계획 인가, 이주 및 착공, 준공 및 인가의 절차를 거치게 된다. 정비계획 수립 → 추진위원회 구성 승인 → 조합 설립인가 → 사업시행계획 인가 → 분양 신청 → 관리처분 계획 인가 → 이주 및 착공 → 준공 및 청산 정비계획은 시장 또는 군수가 수립해야 하기 때문에(실무적으로 주민 제안이 빈번하게 이루어지고 있음) 정비구역 내 토지등소유자들이 맞이하게 되는 정비사업의 첫 번째 관문은 바로 조합설립추진위원회(이하 추진위원회) 구성 승인이다. 1. 추진위원회의 개념 정비사업 추진 시 우선적으로 조합 설립이 필요..
맹지의 감정평가 방법 맹지란 지적도상 공로(도로)에 접한 부분이 없는 토지를 말한다. 즉, 토지를 이용하기 위해서는 해당 토지에 접근이 가능하여야 할 것이나, 정당한 권원을 이용하여 해당 토지를 접근할 수 있는 통로가 확보되지 못하는 경우 이러한 토지는 가치형성 측면에서 공로에 접하고 있는 토지에 비하여 감가요인이 될 수 있다. 1. 맹지의 개념 맹지란 원칙적으로 도로와 직접 접하지 않고 주위가 모두 타인의 토지로 둘러싸여 있어 건축법상 대지가 될 수 없는 토지를 말한다. 맹지는 건물부지로 이용되지 않는 한, 그리고 진입로의 개설가능성이 없는 한 가치가 낮은 토지가 된다. 경우에 따라서는 주위의 토지이용상태에 따라 상당히 높은 가격으로 매수될 가능성도 있지만 이러한 가치의 실현은 인접지 토지소유자에게 맡겨져 있는 바 그 가치..
토지와 건물 소유자가 상이한 경우 감정평가방법 1. 지상 정착물과 소유자가 다른 토지의 감정평가 (1) 개요 토지가 건물부지로 이용 중인 경우 토지의 소유자와 건물의 소유자가 일치하는 경우가 대부분이지만, 지상 정착물과 그 토지의 소유자가 다른 경우에 이러한 영향이 토지의 가치에 어떻게 미치게 되는지 문제 될 수 있으며, 이 경우 지상 정착물이 미치는 영향을 반영해야 한다. (2) 토지와 지상정착물 소유권 관계의 중요성 토지와 지상 정착물의 소유권이 서로 다른 경우 법정지상권이 설정될 수 있다. 토지와 건물 간에 불일치하는 소유관계로 인하여 토지의 이용 등에 제한을 받을 수 있으므로, 토지와 지상 정착물의 소유권 관계를 명확히 파악하여야 정착물의 존재로 인한 토지가치에 대한 영향을 적정하게 고려할 수 있다. 법정지상권이란 당사자의 설정계약에 의하지 ..
공공용지와 사도의 감정평가 1. 공공용지의 감정평가 (1) 공공용지의 개념 및 감정평가방법 공공용지란 도로·공원·운동장·체육시설·철도·하천의 부지와 같이 도시기반시설의 설치에 이용하는 토지 및 주민의 생활에 필요한 시설의 설치를 위한 토지를 말한다. 공법상 제한으로 인해 용도의 제한이나 거래제한 등이 있으므로 공공용지를 감정평가 시 이러한 제한사항을 고려하여야 한다. 다만, 국공유지 처분과 같이 공공용지가 다른 용도로 전환될 것을 전제로 평가되어야 하는 경우에는 전환 이후의 상황, 즉 제한사항을 고려하지 않고 평가한다. 참고로 「국토계획법」 제97조 제1항에 따라 도시·군관리계획으로 결정·고시된 국공유지로서 도시·군관리계획시설사업에 필요한 토지는 그 도시·군관리계획으로 정하여진 목적 외의 목적으로 매각하거나 양도할 수 없으므로 감..
일단으로 이용중인 토지의 감정평가 방법 2필지 이상의 토지가 일단으로 이용 중이고 그 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가를 할 수 있다. 1. 일 단지의 개념 일 단지란 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되는 것이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 토지를 말한다. 판례는 용도상 불가분의 관계에 대하여 "일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다"라고 판시하였으며, 「표준지 조사·평가 기준」제20조 제..
골프장용지 등의 감정평가 방법 골프장용지는 해당 골프장의 등록된 면적 전체를 일 단지로 보고 감정평가하되, 토지에 포함되지 아니한 건물, 구축물, 기계·기구 등(골프장 안의 클럽하우스·창고·오수처리시설 등은 포함)의 가액은 포함하지 않는다. 이 경우 하나의 골프장이 회원제골프장과 대중골프장으로 구분되어 있을 때에는 각각 구분하여 감정평가한다. 골프장용지의 감정평가방법은 경마장 및 스키장시설, 그 밖에 이와 비슷한 체육시설용지나 유원지의 감정평가 시에도 활용될 수 있다. 1. 골프장용지의 주요 개념 골프장용지란 국민의 건강증진 및 여가선용 등을 위하여 체육활동에 적합한 시설과 형태를 갖춘 골프장의 토지와 부속시설물의 부지를 뜻한다. 골프장은 이용형태에 따라 회원제 골프장과 대중 골프장이 있다. 골프장의 주요 가치형성요인으로는 위치, 접..
광천지의 감정평가 방법 지하에서 온수·약수·석유류 등이 솟아 나오는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지는 그 광천의 종류, 광천의 질과 양, 부근의 개발상태 및 편의시설의 종류와 규모, 사회적 명성, 그 밖에 수익성 등을 고려하여 감정평가하되, 토지에 포함되지 아니한 건물, 구축물, 기계·기구 등의 가액은 포함하지 않는다. 1. 광천지의 개념 광천 지란 지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지를 뜻하며, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다. 2. 광천지의 감정평가방법 (1) 공시지가기준법 광천지의 감정평가는 광천의 종류, 광천의 질과 양, 부근의 개발상태 및 편익시설의 종류와 규모, 사회적 명성, 그 밖에 수익성 등을 고려하여 공시지가기준법..
토지의 감정평가 방법 1. 주거용 토지의 감정평가 주거용 토지(주상복합용 포함)에 대한 감정평가 시 주거의 쾌적성 및 편의성에 중점을 두어야 한다(주상복합용지는 주거용지의 특성과 상업용지의 특성을 모두 포함하고 있어 주거의 쾌적성 및 편의성과 상업·업무용지의 수익성 및 업무의 효율성 등을 고려해야 한다). 주거용지는 단독주택, 다세대·연립주택, 아파트 등 주거의 목적으로 이용되고 있는 토지를 뜻한다. 일반적으로 주거용지는 주거의 쾌적성 및 편의성을 중심으로 주거환경, 안정성 등에 영향을 주는 특성이 있다. ①도심과의 거리 및 교통시설의 상태, ②상가와의 거리 및 배치상태, ③학교·공원·병원 등의 배치상태, ④조망·풍치·경관 등 지역의 자연적 환경, ⑤변전소·폐수처리장 등 위험·혐오시설 등의 유무, ⑥소음·대기오염 등 공해발생..

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