수익방식 감정평가 방법

수익환원법은 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방법으로 직접환원법과 할인현금흐름분석법으로 구분할 수 있다. 수익환원법에 산출된 수익가격의 적정성은 순수익과 미래의 현금흐름, 환원율과 할인율 등에 영향을 받는다.

 

1. 직접환원법

직접환원법은 단일기간의 순수익을 적절한 환원율로 환원하는 방법으로 전통적인 직접환원법과 잔여환원법으로 구분된다. 전통적 직접환원법은 직접법, 직선법, 상환기금법, 연금법으로 세분되며 잔여환원법은 토지잔여법, 건물잔여법, 부동산잔여법으로 세분된다.

 

(1) 전통적 직접환원법

전통적 직접환원법에는 ①직접법, ②직선법, ③상환기금법, ④연금법으로 분류된다.

①직접법은 시간의 흐름에도 변하지 않는 순수익을 환원율로 환원하여 수익가액을 구하는 방법으로 직접환원법에서 가장 기본적인 방법이다. 직접법은 일정한 순수익이 영속적으로 발생하거나 투하자본에 대한 회수가 불필요한 자산에 적용할 수 있는 방법이다.

V = a/r (a:순수익, r:환원율)

②직선법은 상각 전 순수익을 상각 후 환원율에 상각률을 가산한 상각 전 환원율로 환원하여 수익가액을 구하는 방법이다. 직선법은 순수익과 상각자산의 가치가 동일한 비율로 일정액씩 감소하고 투자자는 내용연수 말까지 자산을 보유하며, 회수자본은 재투자하지 않는다는 것을 전제한다. 따라서 직선법은 건물·구축물 등과 같이 수익을 발생시키는 물건이 상각자산이며, 내용연수가 유한하여 투하자본 회수가 고려되어야 하는 경우에  적용한다.

V = a/(r+1/n) (a:순수익, r:환원율, n:경제적 수명)

③상환기금법은 상각 전 순수익을 상각 후 환원율과 축적이율 및 내용연수를 기초로 한 감채기금계수를 더한 상각 전 환원율로 환원하여 수익가액을 구하는 방법이다. 상환기금법은 자본회수분을 안전하게 회수할 수 있는 곳에 재투자하는 것을 가정하여 해당 자산에 대한 상각 후 환원율보다 낮은 축적이율에 의해 이지가 발생하는 것을 전제한다. 이러한 상환기금법은 내용연수 만료 시 재투자로서 대상부동산의 수익을 연장시킬 수 없는 광산, 산림 등의 소모성 자산이나 건물을 고정임대료로 장기임대차에 공여하고 있을 경우에 유용하다.

④연금법은 상각 전 순수익을 상각 후 환원율과 상각 후 환원율 및 내용연수를 기초로 한 감채기금계수를 더한 상각 전 환원율로 환원하여 수익가액을 구하는 방법이다. 연금법은 매년의 상각액을 당해 사업이나 유사사업에 재투자한다는 가정에 따라 상각 후 환원율과 동일한 이율에 의해 이자가 발생한다는 것을 전제로 하고 있다.

(2) 잔여환원법

잔여환원법은 부동산에서 발생하는 순수익을 토지와 건물로 분리하고 여기에 각각의 환원율을 적용하는 토지·건물잔여법과 토지·건물잔여법이 가지고 있는 결함을 시정한 부동산잔여법이 있다. 토지·건물잔여법은 복합부동산의 총수익에서 토지 내지 건물에 귀속되는 순수익을 공제하고 잔여 부분의 순수익을 환원하여 가액을 구하는 방법이다. 이러한 잔여환원법은 부동산 가치는 시간이 경과함에 따라 언제나 감소한다는 것과 대상부동산을 경제적 수명까지 보유한다는 가정을 전제로 한다. 부동산잔여법은 토지·건물 일괄평가에서 유용하게 사용될 수 있으며, 특히 토지와 건물의 수익과 환원율을 따로 분리하지 않고 있는 점에서 그 유용성이 있다.

 

cash

2. 할인현금흐름분석법

할인현금흐름분석법(discounted cash flow method: DCF 법)은 미래의 현금흐름과 보유기간 말의 복귀가액에 적절한 할인율을 적용하여 현재가치로 할인한 후 대상물건의 수익가액을 산정하는 방법이다. 할인현금흐름분석법은 직접환원법이 가정하고 있는 여러 가지 사항들이 현실에 부합하지 않는다는 점을 지적하면서 발전해 왔다. 할인현금흐름분석법에는 사용하는 미래의 현금흐름은 순수익, 세전현금흐름 및 세후현금흐름으로 나눌 수 있다. 순수익은 저당대출이 존재하지 않고 세금이 고려되지 않는 경우라면 세전현금흐름 및 세후현금흐름과 동일한 값을 갖는다.