광천지의 감정평가 방법

지하에서 온수·약수·석유류 등이 솟아 나오는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지는 그 광천의 종류, 광천의 질과 양, 부근의 개발상태 및 편의시설의 종류와 규모, 사회적 명성, 그 밖에 수익성 등을 고려하여 감정평가하되, 토지에 포함되지 아니한 건물, 구축물, 기계·기구 등의 가액은 포함하지 않는다.

 

1. 광천지의 개념

광천 지란 지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지를 뜻하며, 온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지는 제외한다.

 

광산

2. 광천지의 감정평가방법

(1) 공시지가기준법

광천지의 감정평가는 광천의 종류, 광천의 질과 양, 부근의 개발상태 및 편익시설의 종류와 규모, 사회적 명성, 그 밖에 수익성 등을 고려하여 공시지가기준법을 적용한다.

(2) 거래사례비교법

국내 온천은 비화산원(nonvolcanic spring)으로 숫자적으로 희소성이 있어 거래사례가 거의 없고, 일부 있는 경우에도 토지, 건물에 포함하여 일체로 거래되거나 특수한 거래사례를 수반하고 있어 가격자료로 이용할 수 있는 정상거래사례의 포착이 어렵다. 국내 상황에서 온천의 정상거래사례가 희소하므로, 거래사례비교법을 적용할 때에는 적정한 거래사례를 확보하여야 함에 유의하여야 한다.

(3) 원가법

원가법을 적용하여 광천 지를 감정평가하는 방법은 다음과 같다.

원가법에 의한 감정평가액 = 공구당 총가격 / 대상 광천지의 면적

공구당 총가액은 굴착, 그라우팅, 동력, 배관에 소요되는 비용과 가설비, 부대비용, 업자이윤 등의 비용에 소지가격을 더한 금액에는 광천지에 포함되지 아니한 건물, 구축물, 기계 등의 가치상당액을 공제하여 결정한다.

온천개발비용은 굴착비, 그라우팅비, 펌프, 모터, 동력, 배관비 등으로 이는 토지의 심도, 지질의 양상, 사용하는 기기능력에 따라 변동한다. 그러나 광천지의 가치는 대상 광천지 온천수의 수질 및 대상 광천지의 지역적, 개별적 요인에 의하여 형성되므로 온천개발비용을 그대로 광천지의 가치로서 인정하는 것에는 무리가 있다.

즉, 온천개발비는 온천수의 수온, 수량, 수질과 구조적으로 비례한다고 보기 어렵기 때문에 원가법을 적용하여 광천 지를 감정평가할 때에는 이러한 점에 유의하여야 한다.

(4) 수익환원법

수익가액의 기준인 순수익을 산정하기 위하여 용출량, 온수양탕비용, 방문객 수 등의 정확한 자료가 준비되어야 하나, 대부분의 경우 온천의 운영은 법인이 아닌 개인의 형태로 이루어지므로 신뢰할 만한 자료의 확보가 어렵다. 또한 통상적으로 온천업은 토지·건물·광천지로 이루어진 숙박업소의 형태이므로, 숙박업소의 순수익에서 광천지만의 순수익을 추출할 필요가 있다.

 

3. 광천지 관련 참고규정

표준지의 적정가격 조사·평가에 필요한 세부기준과 절차를 정한  「표준지공시지가 조사·평가 기준」(국토교통부훈령)에서 광천지 관련 조사·평가 기준을 규정하고 있다. 동 기준 제36조에서는 광천치에 대한 표준지 조사·평가 기준을 규정하고 있으며, 지하에서 온수·약수·석유류 등이 용출되는 용출구와 그 유지에 사용되는 부지[온수·약수·석유류 등을 일정한 장소로 운송하는 송수관·송유관 및 저장시설의 부지를 제외한다. 이하 이 조에서 "광천지"라 한다]는 그 광천의 종류, 질 및 양의 상태, 부근의 개발상태 및 편익시설의 종류·규모, 사회적 명성 기타 수익성 등을 고려하여 거래사례비교법에 의하여 다음과 같이 평가하되, 공구당 총가격은 광천지에 포함되지 아니한 건물, 구축물, 기계·기구 등의 가격 상당액을 뺀 것으로 한다고 규정하고 있다.

(공구당 총가격 / 당해 광천지의 면적) = 광천지 평가가격