정비사업의 종류

「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 따라 도시기능 회복을 위해 정비구역 내에서 정비기반시설을 정비하거나 주택 등 건축물을 개량 또는 건설하는 사업을 정비사업이라고 한다. 도시정비법상 정비사업은 ①주거환경개선사업, ②재개발사업, ③재건축사업으로 분류할 수 있다.

 

1. 주거환경개선사업

주거환경개선사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 과도하게 밀집한 지역의 주거환경 개선하거나, 단독·다세대주택이 밀집한 지역 내 정비기반시설과 공동이용시설 확충을 통하여 주거환경을 보전·정비·개선하기 위한 사업이다.

 

기본적으로 무허가건물 또는 위법건축물이 밀집한 지역이나 철거민 정착지역 또는 개발제한구역 중 개발제한구역 지정 이전 건축된 노후 건축물이 50% 이상인 지역과 같이 도로, 상하수도 같은 기반시설이 열악하거나 도시 미관을 훼손하고 있는 지역은 주거환경개선사업의 대상이 되는 지역이라고 이해할 수 있다. 물론, 단독 및 다세대주택 밀집 지역으로 주거환경은 비교적 양호하나 기반시설의 보완이 필요하거나 주민들이 전면 철거방식으로 진행되는 재개발 또는 재건축사업을 원하지 않는 지역도 주거환경개선사업의 대상이 될 수 있다.

 

주거환경개선사업은 시장·군수 등이 직접 시행하되, 주민들 과반수 동의 시 토지주택공사등을 사업시행자로 지정하여 시행할 수 있으며, 사업방식은 ①기존 주택에 대한 철거 없이 보전·개량하고, 정비기반시설 등을 새로 설치하는 방식, ② 전면 수용 또는 일부 수용 후 주택 또는 토지를 공급하는 방식, ③재개발·재건축사업과 같은 관리처분계획에 따른 주택 등 공급방식으로 구분할 수 있다.

 

노후 주거지

2. 재개발사업

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역 내 주거환경 개선 또는 상업·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업이다.

 

전술했던 주거환경개선사업의 개념과 재개발사업의 개념이 상당히 유사하여 양자를 명확하게 구분하기가 쉽지 않을 수 있다. 주거환경개선사업과의 가장 큰 차이점은 재개발사업은 구역 내 토지등소유자가 사업시행자가 되며, 오로지 전면 철거 후 관리처분계획에 따라 주택을 공급한다는 점이다. 다만, 주거환경개선사업 역시 관리처분계획 방식으로도 주택을 공급할 수 있기 때문에, 관리처분계획 방식의 주거환경개선사업은 재개발사업과 사실상 큰 차이가 없다고 할 수 있다.

 

재개발사업의 사업시행자는 토지등소유자로 구성된 조합이 시행하거나, 조합원 동의에 따라 시장·군수등, 토지주택공사등과 공동시행이 가능하다. 전술했듯이 재개발사업은 관리처분계획 방식에 따라 주택을 공급하게 된다.

 

3. 재건축사업

재건축사업은 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역의 주거환경을 개선하기 위한 사업이다.

 

주거환경정비사업 및 재개발사업과 달리 재건축사업은 정비기반시설이 양호한 지역 그리고 노후·불량 공동주택만을 대상으로 한다는 점에서 차이가 있다. 즉, 재건축사업은 공동주택, 주거환경정비사업 및 재개발사업은 단독주택을 대상으로 한다고 보면 비교적 쉽게 정비사업의 유형을 구분할 수 있다.

(예외적으로 현 도시정비법 시행 전 지정된 일부 재건축사업구역의 경우 공동주택과 단독주택 등이 혼재한 경우도 있음)

 

재건축사업의 시행자는 재개발사업과 동일하게 토지등소유자로 구성된 조합이 시행하거나, 조합원 동의에 따라 시장·군수등, 토지주택공사등과 공동시행이 가능하며 관리처분계획 방식에 따라 주택을 공급하게 된다.