재건축부담금 개선안의 주요 내용

현 정부는 '주택공급 확대, 시장기능 회복을 통한 주거안정 실현'이라는 국정목표 달성을 위해 분양가상한제, 재건축부담금, 안전진단 등 정비사업 관련 제도의 합리적 조정을 제시한 바 있다(국정과제 7번, 2022.5월). 이에 국토교통부는 작년 9월(2022년 9월) 재건축부담금 제도 개선을 위한 '재건축부담금 합리화 방안'을 발표하였다.

 

주요 내용은 재건축 초과이익은 적정하게 환수하되, 시장여건 변화 및 부담능력 등을 고려하여 재건축부담금 수준을 합리적으로 개선하기 위한 ①부과기준 현실화, ②부과 개시시점 조정 및 공공기여 인센티브 강화, ③1 주택 장기보유 감면 및 고령자 납부 유예 등 실수요자 배려방안 마련이다.

 

1. 현행 재건축부담금 제도의 문제점

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 재건축이익환수법) 시행 이후 5곳에 재건축부담금이 부과되었고, 이후 2017년까지 2차례 걸쳐 시행이 유예(2012.12~2014.12, 2014.12~2017.12) 되었다. 유예 종료 이후 준공된 5곳의 재건축단지에 재건축부담금을 부과해야 하나 주택시장 변화에 따라 부담금이 크게 증가하여 시·군·구에서 부과절차를 중지한 상황이다.

 

재건축부담금 제도는 과도한 초과이익을 환수하여 주택가경의 안정과 사회적 형평을 도모한다는 좋은 취지에도 불구하고, 변화된 주택시장과는 괴리된 부과기준으로 서울외곽 및 지방에서도 억대 부담금 발생이 예상되고 있으며, 과도한 부담금은 선호도 높은 도심 내 양질의 주택공급 위축을 초래하고 있다. 아울러, 타제도와 비교했을 때 1세대 1 주택자, 고령자 등에 대한 보완장치가 없어 실수요자의 주거안정도 저해될 수 있다.

 

주택에 대한 부담금

2. 재건축부담금 합리화 방안 주요 내용

(1) 부과기준 현실화

주택가격 상승 등 주택시장 변화를 반영하여 면제금액을 3천만원 이하에서 1억 원 이하로 변경하고, 부과구간을 2천만 원에서 7천만 원으로 확대한다.

 

< 부과기준개선안 >

초과이익	현행	0.3억 이하	0.3~0.5억	0.5~0.7억	0.7~0.9억	0.9~1.1억	1.1억 초과
	개선	1억 이하	1.0~1.7억	1.7~2.4억	2.4~3.1억	3.1~3.8억	3.8억 초과
부과율		면제	10%	20%	30%	40%	50%

 

(2) 부과개시시점 조정

부담금 결정 기준인 초과이익이 재건축사업의 권리·의무 주체인 조합설립 전 임시조직인 추진위원회 승인일부터 산정되는 문제가 있어, 부과 개시시 시점을 추진위원회승인일에서 조합설립인가일로 조정한다.

 

(3) 공공기여 감면 인센티브

공공임대, 공공분양 등 공공기여 시 해당 기여분(주택 매각대금)은 재건축초과이익에서 제외하여 재건축을 통한 공공주택 공급확대를 유도한다.

 

(4) 실수요자 배려

1세대 1주택자의 경우 보유기간에 비례하여 최대 50%까지 재건축부담금을 감면하고,  1세대 1 주택 만 60세 이상 고령자는 담보제공을 전제로 상속·증여·양도 등 주택의 처분시점까지 재건축부담금 납부를 유예한다.

 

< 1세대 1주택자 보유기간에 따른 감면안 >

보유기간	10년 이상	9년 이상	8년 이상	7년 이상	6년 이상
감면율	50%	40%	30%	20%	10%

 

3. 재건축부담금 합리화 방안 추진 진행상황 및 기대효과

재건축부담금 합리화 방안은  「재건축이익환수법」 개정이 필요한 사항으로, 의원입법 발의(2022.09.28) 후 소관 위원회(국토교통위원회) 심사가 진행 중이다. 

재건축부담금 합리화 방안 추진 시  지방 단지 중 상당수가 재건축부담금 부과에서 면제되며, 재건축부담금 소액부과 단지는 확대되고 1억원 이상 고액부과 단지는 감소할 것으로 기대된다. 아울러, 1세대 1 주택 장기보유자의 경우 현행 대비 최대 95%까지 부담금이 감면될 것으로 기대된다.