재건축부담금 예정액이란 무엇인가?

1. 재건축부담금 예정액 통지 절차

「재건축초과이익에 관한 법률」(이하 재건축초과이익법)에 따라 시장·군수·구청장은 재건축부담금 부과 대상인 사업장이 사업시행인가 등을 득한 경우 재건축부담금 예정액을 조합에 통지하며, 이후 매년 1월 말까지 재건축부담금 예정액을 재통지해야 한다.

 '재건축부담금 예정액'은 장기간이 소요되는 재건축사업에서 사업 완료시점이 돼서야 확정되는 재건축부담금에 대한 정보를 사전에 제공하여, 행정의 예측가능성을 높이고 조합 및 조합원이 합리적 의사결정을 도모할 수 있도록 기여한다는 측면에서 제도적 의의가 있다.

 

< 재건축부담금 예정액 통지 절차 >

구분		재건축부담금 예정액 산정에 필요한 자료제출		재건축예정액 통지
재건축사업 (「도시 및 주거환경정비법」)	→	사업시행인가 고시일부터 3개월 이내 (시공사 계약 미체결시 시공사계약 체결일부터 1개월 내 연장가능)	→	자료를 제출받은 날부터 30일 이내 (부동산원 검증시 45일 이내)
소규모재건축사업 (「빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법」)	→	조합설립인가 후 시공사계약 체결일부터 1개월 이내	→
* 최초 통지 이후 ~ 부과 종료시점까지 매년 1월말 재건축부담금 예정액 재통지 **재건축부담금 예정액 산정에 필요한 자료: ①사업주체, ②사업기간, ③시공사, ④개발비용, ⑤일반분양분 분양가격 추정액이 포함된 자료(시장·군수·구청장은 조합에게 추가로 필요한 자료 제출 요구 가능)

 

한국의 아파트 전경

2. 재건축부담금예정액 산정 기준

재건축부담금 예정액은 재건축부담금과 동일하게 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액, 정상주택가액상승분 및 개발비용을 차감한 재건축초과이익에 대해 부과율을 적용하여 산정한다. 다만, 재건축부담금 예정액  산정 시 필요한 종료시점 주택가액, 조정한 개시시점 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용은 모두 산정시점의 추정치이다.

 

<재건축부담금 예정액 산정방법>

1인당 재건축부담금 예정액 = 1인당 재건축초과이익 x 부과율(10~50%) 1인당 재건축초과이익 = (종료시점 주택가액 - 조정한 개시시점 주택가액 - 정상주택가격상승분 - 개발비용)

 

부과 종료시점은 예상 종료시점으로 하고, 부과 개시시점은 조합설립추진위원회 승인일(소규모정비사업은 조합설립인가를 받은 날) 또는 예상 부과 종료시점으로부터 역산하여 10년이 되는 날로 한다

다만, 종료시점 이후 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용 산정이 이루어지는 재건축부담금과 달리 재건축부담금 예정액은 종료시점 이전에 주택가액, 정상주택가격상승분, 개발비용에 대한 산정이 필요하며, 종료시점 주택가액은 재건축부담금 예정액을 산정하는 시점에 이루어지기 때문에 별도로 산정시점을 정하고 있다.

즉, 재건축부담금과 달리 재건축부담금 예정액 산정에서는 가액 산정기준일로 부과 개시시점과 부과 종료시점 외에 산정시점을 추가로 정하고 있다.

구분	가액 등 산정기준일
재건축부담금	개시시점, 종료시점
재건축부담금 예정액	개시시점, 산정시점, 종료시점

 

3. 종료시점 주택가액 산정방법

조합원 종료시점 주택가액은 산정시점 기준 주택가액에 산정시점부터 종료시점까지의 평균주택가격상승률을 적용하여 산정하며, 일반분양분 종료시점 주택가액은 산정시점 기준 분양가격에 산정시점부터 분양시점까지 평균주택가격 상승률을 적용하여 한정한다. 평균주택가격상승률은 한국부동산원에서 발표하는 주택매매가격지수를 활용하여 산정한다.

구 분		산정방법
조합원 종료시점 주택가액 =		산정시점 종료시점 주택가액 x 평균주택가격상승률(산정시점 ~ 부과 종료시점)
일반분양 종료시점 주택가액 =		산정시점 일반분양가격 x 평균주택가격상승률(산정시점 ~ 분양시점)

 

4. 조정한 개시시점 주택가액 산정방법

재건축부담금 산정 시와 동일하게 「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 주택공시가격에 공시시점부터 개시시점까지 정상주택가격상승률을 반영하고, 종료시점 주택가액과 실거래가격의 비율, 개시시점 실거래가격과 주택가액의 비율을 적용하여 산정한다.

다만, 종료시점 주택가액과 실거래가격의 비율은 종료시점의 실거래가격을 확인할 수 없어 추정이 불가능하므로 공표된 자료 중 합리성이 있는 자료(ex. 국토교통부 보도자료 등)를 활용한다.

 

5. 정상주택가격상승분 산정방법

재건축부담금 산정과 동일하게 개시시점부터 종료시점까지 정기예금이자율과 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용한다. 다만, 산정시점부터 종료시점까지는 비율은 개시시점부터 산정시점까지의 평균 비율을 연장 적용하여 산정한다.

구 분	산정방법
정상주택가격상승분	= 조정된 개시시점주택가격 x 개시시점~종료시점 정상주택가격상승 비율
	= 조정된 개시시점주택가격 x (개시시점~산정시점 정상주택가격상승 비율 + 산정시점~종료시점 정상주택가격비율)
*산정시점~종료시점 정상주택가격비율은 개시시점~산정시점 정상주택가격상승 연평균 상승률을 연장적용  예시) 개시시점 : 2019년 1월, 산정시점 2023년 1월, 종료시점 2029년 1월이며, 개시~산정 연평균 변동률(4년) 3%인 경우  정상주택가격상승비율 = (1 + 개시시점~산정시점 정상주택가격상승비율)x(1+산정시점~종료시점정상주택가격상승비율)-1                                       = (1.03 x 1.03 x 1.03 x 1.03) x (1.03x1.03x1.03x1.03x1.03x1.03) -1                                                                            = 34.39%

 

6. 개발비용 산정방법

재건축부담금 예정액은 사업이 진행 중인 상황에서 산정되기 때문에 조합에서 제출한 개발비용은 계약이 체결된 설계비, 공사비 등 외에는 대부분이 추정치에 해당한다. 따라서 인근 재건축사업장 사례를 비교·분석하여 제출된 개발비용 자료의 적정성 여부를 검토해야 한다.