정비사업의 추진 절차

「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)은 정비사업 진행 과정에서 조합원 간, 조합과 시공사간 분쟁을 방지하고, 비리요인 제거 및 주민의 재산권 보호를 위해 추진위원회 및 조합 설립, 사업시행계획 인가, 관리처분계획, 공사완료 조치 등  정비사업과 관련된 절차와 방법 등을 규정하고 있다. 

 

도시정비법이 규정한 절차 및 방법을 위반하게 되면, 정비사업 자체가 무효가 될 수 있고 이러한 절차 및 방법 위반이 또 다른 분쟁의 원인으로 작용할 수 있다는 점에서 정비사업을 수행하는 주체(조합 등 사업시행자) 및 관계자(지자체, 시공사, 정비사업전문관리업자 등)는 도시정비법이 규정하고 있는 절차 및 방법에 대해 충분히 이해를 할 필요하다.

 

정비사업 절차는 크게 정비계획 수립, 추진위원회 설립, 조합설립, 사업시행인가, 분양신청, 관리처분계획 인가, 이주 및 착공, 준공 및 청산으로 구분할 수 있다.

 

< 정비사업 절차 >

정비계획 수립

→

추진위원회 설립

→

조합 설립

→

사업시행계획 인가

→

분양 신청

→

관리처분 계획 인가

→

이주 및 착공

→

준공 및 청산

서울 아파트 야경

1. 정비계획의 수립

도시정비법은 난개발 방지와 체계적 개발을 위해  '선계획 후개발'이라는 대전제하에 정비사업 추진 전 정비계획을 수립하도록 규정하고 있다. 정비계획은 도시·주거환경 기본방침과 도시·주거환경정비기본계획에 부합하도록 수립되어야 한다.

 

도시정비법에 따라 국토교통부장관은 국가정책방향, 도시·주거환경정비기본계획의 수립방향, 노후·불량주거지 조사 및 개선계획, 도시 및 주거환경 개선에 필요한 재정지원계획 등이 포함된 도시·주거환경정비 기본방침을 10년마다 수립하고 5년마다 그 타당성을 검토하 그 결과를 기본방침에 반영하여야 한다.

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 도시·주거환경정비 기본방침에 부합하는 도시·주거환경정비기본계획(이하 정비기본계획)을 10년 단위로 수립하여야 한다(예외적으로 도지사가 대도시가 아닌 시로서 기본계획을 수립할 필요가 없다고 인정되는 시는 정비기본계획을 수립하지 않을 수 있음). 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장은 정비기본계획에 대하여 5년마다 타당성을 검토하고 그 결과를 정비기본계획에 반영하여야 한다.

 

특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장 또는 군수(이하 정비구역 지정권자)는 정비기본계획에 적합한 범위에서 노후·불량건축물이 밀집하는 등의 경우 정비계획 결정을 통해 정비구역을 지정할 수 있다. 정비계획에는 ①정비사업의 명칭, ②정비구역 및  그 면적, ③토지등소유자별 분담금 추산액 및 산출근거, ④도시군계획시설의 설치에 관한 계획, 공동이용시설 설치계획, ⑤건축물의 주용도·건폐율·용적률·높이에 관한 계획, 환경보전 및 재난방지에 관한 계획, ⑥정비구역 주변의 교육환경 보호에 관한 계획, ⑦세입자 주거대책, ⑧정비사업시행예정시기 등의 내용이 포함되어야 한다.

 

2. 조합설립추진위원회

정비사업 추진을 위한 조합을 설립하기 위해서는 우선적을 추진위워회 구성이 필요하다. 도시정비법에서는 조합을 설립하려는 경우 정비구역 지정·고시 후 ①추진위원회 위원장과 위원 구성 및 ②추진위원회 운영규정에 대한 토지등소유자의 과반수 동의를 받아 시장·군수등의 승인을 받도록 규정하고 있다.

 

3. 조합설립

 재개발사업의 경우 조합을 설립하려면 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아 ①정관, ②조합원명부, ③조합설립동의서 등 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.

재건축사업은 재개발사업과 토지등소유자의 동의율 산정조건이 다소 상이하며, 주택단지의 공동주택 각 동별 구분 소유자의 과반수동의와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 밑 토지면적 4분의 3 이상의 동의가 필요하다.

한편, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다.

 

4. 사업시행계획 인가

조합은 정비사업을 시행하려는 경우 ①토지이용계획, ②정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획, ③세입자 주거 및 이주대책, ④건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, ⑤정비사업비 등에 대한 계획이 포함된 사업시행계획서를 작성 후 총회 의결을 거쳐 시장·군수 등에 제출하고 사업시행계획 인가를 받아야 한다.

 

5. 분양신청

사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날부터 120일 이내 토지등소유자 분양신청을 통지하고 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다. 토지등소유자에 대한 분양신청 통지 시 ①분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(종전자산가액), ②분양대상자별 분담금의 추산액, ③분양신청기간 등의 내용이 포함되어야 한다.

분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 하며, 20일 범위에서 한 차례 연장할 수 있다.

 

6. 관리처분계획 인가

관리처분계획은 정비사업으로 인해 새롭게 조성 또는 건축되는 토지 및 건축물을 조합원들에 배분하기 위한 것으로 관리처분계획을 통해 조합원들이 받게 되는 새로운 아파트(상가, 오피스텔, 토지 등)가 확정되며, 각 조합원들은 자신들이 부담해야 하는 비용(분담금) 추산액 규모를 확인할 수 있다. 

사업시행자는 분양신청기간 종료 후 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획 인가 신청서를 작성하고, 조합 총회를 거쳐 시장·군수에게 제출하고 관리처분계획 인가를 받아야 한다. 관리처분계획에는 ①분양설계, ②분양대상자의 주소 및 성명, ③분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물 추산액(종후자산가액), ④분양대상자별 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세(종전자산가액), ⑤정비사업비 추산액과 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 등의 내용이 포함되어야 한하나.

 

7. 이주 및 착공

시장·군수로부터 관리처분계획 인가 후 조합원들의 이주가 완료되면 착공이 이루어진다.

 

8. 준공 및 해산

사업시행자는 정비사업 공사가 완료된 때 시장·군수 등의 준공인가를 받아야 한다. 준공인가에 따라 정비구역 지정은 해제되며, 사업시행자는 관리처분계획에서 정한 사항에 따라 대지 또는 건축물의 소유권을 분양받을자에게 이전할 수 있다.

사업시행자는 소유권을 이전하려는 때 그 내용을 고시하여야 하며, 고시 후 1년 이내 총회 등을 거쳐 조합을 해산하게 된다.