감정평가 타당성조사란 무엇인가?

우리는 은행에서 대출을 받거나, 토지등이 수용되어 보상을 받는 경우, 또는 재개발·재건축사업의 조합원이 되어 분담금을 부담해야 되는 경우 등에서 감정평가를 접할 수 있다.

(물론 아파트 등 가격자료가 많아 시세 확인이 용이한 물건은 감정평가 없이 KB 등 시세제공업체의 시세로 대출이 이루어짐)

 

감정평가에 따라 결정되는 은행대출금액, 보상금액, 새아파트를새 아파트를 받기 위한 분담금, 그리고 경공매 금액은 개인에게 큰 영향을 미치게 된다. 쉽게 말해서 감정평가사의 판단에 따라 국가로 받을 수 있는 보상금, 새 아파트를 받기 위해 지출해야 하는 금액이 수백 수천만 원 달라질 수 있다는 것이다.

 

이러다 보니 누군가는 감정평가 결과에 대해 불만을 갖거나 의구심을 갖게 되는 경우가 종종 발생하고, 해당 감정평가사 또는 직접 감정평가를 의뢰한 업체(은행, 사업시행자 등)에 감정평가액 변경을 요구하게 된다.

 

그리고 그러한 요구가 받아들여지지 않으면, 감정평가 타당성 조사를 의뢰하고 싶어 한다. 

 

1. 감정평가 타당성조사란?

「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(이하 감정평가법)에 따른 '감정평가 타당성조사'란 감정평가사가 발급된 후 해당 감정평가가 감정평가법 또는 다른 법률에서 정하는 절차와 방법 등에 따라 타당하게 이루어졌는지 조사하는 것이며, '감정평가 타당성조사'는 국토부장관 직권 또는 관계 기관 등의 요청에 따라 조사할 수 있다.

 

국토부장관은 ①감정평가법인 등의 지도·감독 결과 등에 따라 조사가 필요하다고 인정되는 경우,  ②관계기관 또는 감정평가를 의뢰한 자가 조사를 요청하는 경우에 '감정평가 타당성조사'를 할 수 있다.

 

다만, 위 타당성 조사의 대상이 되는 감정평가가 ①법원의 판결에 따라 확정된 경우, ②재판이 계속 중이거나 수사기관에서 수사 중인 경우, ③「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」(이하 토지보상법)등 관계 법령에서 권리구제절차가 규정되어 있고, 권리구제절차가 진행 중이거나 권리구제 절차를 이행할 수 있는 경우 그리고 권리구제절차가 완료된 경우, ④징계처분, 제재처분, 형사처벌 등을 할 수 없어 타당성 조사의 실익이 없는 경우에는 타당성조사를 하지 않거나 중지할 수 있다.

 

2. 감정평가 타당성조사를 의뢰할 수 있을까?

감정평가법에 따라 '감정평가 타당성조사'는 국토부장관 직권 또는 관계기관 및 감정평가 의뢰인 요청으로 조사할 수 있으므로,

 

만약 본인이 직접 감정평가를 의뢰한 경우에는 국토부장관에게 '감정평가 타당성조사'를 해줄 것을 요청할 수 있다.

 

다만, ①은행에서 감정평가를 의뢰한 경우의 대출신청인, ②지자체 또는 조합이 정비사업 감정평가를 의뢰한 경우의 조합원은 '감정평가 타당성조사'를 의뢰할 수 없다. 대출신청인과 조합원은 감정평가 의뢰인이 아니기 때문이다.

 

보상액에 불만이 있는 경우에도 '감정평가 타당성조사'를 의뢰할 수 없다. 기본적으로 보상액을 받는 사람은 감정평가 의뢰인에 해당하지 않는 경우가 대부분이고, 특히 토지보상법에서 권리구제 수단(이의신청 2회)을 규정하고 있고, 행정소송법을 통한 행정소송 제기가 가능하기 때문이다.

 

3. 감정평가 타당성조사를 통해 감정평가액을 바꿀 수 있을까?

감정평가 타당성조사가 실시되어 해당 감정평가가 타당하지 않은 것으로 결론이 났다면 내가 원하는 감정평가액으로 바꿀 수 있을까?

 

결론부터 얘기하자면 감정평가 타당성조사를 통해 감정평가액을 바꿀 수 없다.

 

감정평가 타당성 조사는 감정평가가 절차 및 방법에 따라 타당하게 이루어졌는지를 판단하고, 타당하지 않은 감정평가를 행한 감정평가사에게 징계 또는 제재를 가하기 위한 제도이기 때문이다. 즉, 감정평가 타당성 조사에서 특정 물건의 감정평가액을 얼마로 변경하라고 할 수 없다는 것이다.

 

감정평가법 시행령 제8조에서도 감정평가사등에 대한 징계처분, 제재처분, 형사처벌 등을 '감정평가 타당성조사'의 '실익'으로 규정하고 있다. 

 

4. 감정평가 결과를 어떻게 바라봐야 할까? 

부동산 가격은 사장을 보는 관점에 따라 감정평가사들마다 차이를 보일 수 있다. 예를 들면 같은 땅이라고 하더라도 A감정평가사는 90만 원, B감정평가사는 100만 원, C감정평가사는 110만 원이라고 할 수 있다는 것이다. 

비슷한 관점에서 모든 감정평가에는 상대방 또는 이해관계인이 있기 마련이다. 예를 들면 감정평가액에 직접 영향을 받는 대출신청인은 감정평가에 불만이 있을 수 있으나 은행은 다른 생각을 갖고 있을 수 있다. 땅을 수용당한 사람은 보상액이 너무 적다고 느낄 수 있으나 사업시행자 또는 일반인들(보상액은 세금으로 지급되므로)은 생각이 다를 수 있다. 마찬가지로 정비사업에 있어 자신 집의 종전자산가액이 낮게 평가되었다고 생각할 수도 있으나 옆집에 살고 있는 이웃(역시 같은 조합원)은 그렇게 생각하지 않을 수 있다.

 

우선 객관적인 관점 또는 다른 전문가의 자문을 통해 해당 감정평가액의 적정성을 따져볼 필요가 있다.

 

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