정비사업조합은 무엇인가?

「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)에 따라 정비사업은 ①정비계획 수립, ②추진위원회 구성·승인, ③조합설립인가, ④사업계획승인 인가, ⑤분양신청, ⑥관리처분계획 인가, ⑦이주 및 착공, ⑧착공 및 해산의 절차를 거쳐 진행된다. 

추진위원회가 구성·승인되면 추진위원회는 조합설립인가를 받기 위한 업무를 수행하게 된다.

 

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1. 정비사업조합의 개념 및 조합원의 자격

 조합은 정비사업의 사업시행자이며, 토지등소유자가 조합원이 된다(재건축사업의 경우 재건축사업에 동의한 사람만 해당). 정비사업조합은 사업계획인가, 분양신청, 관리처분계획 인가신청 등 정비사업 수행을 위한 주요 업무를 수행하게 된다.

조합은 '법인'에 해당하며, 조합의 명칭에 '정비사업조합'이라는 문자를 사용하여야 한다. 정비사업의 조합원은 토지등소유자로 하되, ①토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유한 경우, ②여러 명의 토지등 소유자가 1세대에 속하는 때, ③조합설립인가 이후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건물 소유권을 양수하여 여러 명이 소유한 경우에는 대표자 1명을 조합원으로 본다.

원칙적으로 조합원의 자격은 매매 등 사유로 토지 또는 건축물을 양수한 자에게 승계된다. 다만, '투기과열지구'로 지정된 지역에서 시행되는 재건축사업의 경우 관리처분계획 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자는 아래 해당하는 경우가 아니면 조합원이 될 수 없다.

< 투기과열지구 내 재건축사업에서 건축물 또는 토지 소유권 양수한 자가 조합원이 될 수 있는 경우 > ①세대원의 근무 또는 생업상 사정으로 질병치료·취학·결혼으로 세대원 모두 해당 사업구역이 위치하지 않은 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도·시 또는 군으로 이전하는 경우 ②상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우 ③세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우 ④1세대 1주택자로서 양도하는 주택이 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우 등

 

2. 정비사업조합 설립요건

정비사업조합 설립을 위해 추진위원회는 토지등소유자 동의를 받아 시장·군수등의 인가를 받아야 한다. 재개발사업의 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 하고, 재건축사업의 경우 주택단지의 공동주택의 각 동별 구분소유자의 과반수 동의와 주택단지 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 하며, 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

시장·군수등의 인가를 받기 위해 동의 요건 충족과 함께 ①정관, ②조합원 명부 및 해당 조합원의 자격을 증명하는 서류, ③공사비 등 정비사업 소요비용을 기재한 토지등소유자 동의서, ④창립총회 회의록 및 참석자 연명부, ⑤공유하는 경우 대표자 선임동의서, ⑥창립총회에서 임원·대의원 선임 시 선임된 자의 자격을 증명하는 서류, ⑦건축계획 등을 포함한 사업계획서를 첨부하여 제출하여야 한다.

 

3. 정비사업조합의 주요 업무

정비사업조합은 조합설립 후 정비사업 수행 시 필요한 각종 업무를 수행하게 된다. 기본적으로 ①사업시행인가, ②분양신청, ③관리처분계획 인가, ④입주, ⑤착공 및 청산 등과 같이 정비사업 추진 시 필수적 절차를 수행하며, 해당 절차 수행에 필요한 조합 운영, 용역업체 선정, 총회 및 대의원회 운영을 한다.

정비사업조합은 조합장 1명, 이사, 감사 등 임원으로 구성되며, 실질적으로 조합장, 이사 또는 대의원회에서 정비사업과 관련된 주요 업무를 총괄하게 된다. 정비사업조합의 결정은 조합을 구성하는 토지등소유자의 권리의무 변동에 미치는 영향이 크기 때문에 ①관리처분계획 수립변경, ②사업시행계획서 작성 변경, ③정비사업비 예산안 및 사용내역, ④자금 차입 등과 같이 중요사항에 대해서는 반드시 조합원 총회 의결을 거치도록 규정하고 있다.