재건축부담금에 대한 이해

재건축부담금의 개념

재건축부담금은 '도시 및 주거환경정비법'에 따른 재건축사업 또는 ' 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법'에 따른 소규모 재건축사업으로 인하여 사업기간 동안 발생한 정상주택가격 상승분을 초과한 주택가격 상승분인 재건축초과이익 중 일부를 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'(이하 '재건축이익환수법')에 따라 국토교통부장관이 환수하는 제도이다.

재건축부담금은 재건축사업으로 발생한 초과이익을 환수하여 주택가격의 안정과 사회적 형평을 도모하여 국민경제의 건전한 발전과 사회통합에 기여함을 목적으로 하고 있다.

재건축초과이익은 재건축사업 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액과 정상주택가격 상승분 및 개발비용을 차감하여 산정하고, 재건축초과이익 중 3천만원을 초과한 부분에 대해서는 '재건축이익환수법'에 따라 10~50%를 재건축부담금으로 부과·징수한다.

재건축부담금 = 재건축초과이익 중 3천만원 초과분 x 10~50% 재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 - 개시시점 주택가액 - 정상주택가격 상승분 - 개발비용

징수된 재건축부담금은 국가에 50%, 특별시·광역시·도에 30%, 시·군·구에 20%(특별자치시·특별자치도는 50%)에 각각 귀속된다. 재건축부담금 국가 귀속분은 '주택도시기금법'에 따른 주택도시기금의 재원으로 귀속되며, 재건축부담금 지방자치단체 귀속분은 '도시 및 주거환경정비법'에 따라 설치되는 도시·주거환경정비기금 또는 '도시 재정비 촉진을 위한 특별법'에 따라 설치되는 재정비촉진특별회계 또는 '주택법'에 따라 설치되는 국민주택사업특별회계 또는 '도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법'에 따라 설치되는 도시재생특별회계에 귀속된다.

'재건축초과이익법'에 따라 국토교통부장관의 재건축부담금 결정·부과 및 징수에 관한 권한은 시장·군수·구청장에게 위임되어 있다.

서울 도시 풍경

재건축부담금의 도입배경

2005년초 서울 강남 3구(서초, 강남, 송파) 및 경기도 분당을 중심으로 한 아파트 가격 급등세가 서울 강북 및 수도권 남부지역으로 확산됨에 따라 정부에서 '서민주거 안정과 부동산투기 억제를 위한 부동산 제도 개혁방안(2005년 8월, 이하 8.31 대책)'을 발표한다. 

8.31 대책 주요 내용: ①실거래가 신고, 분양가상한제, 토지거래허가제 강화 등을 통한 부동산 시장 개혁, ②양도소득세, 종합부동산세 등 투기수요 억제를 위한 세제 개편, ③기존 택지지구 확대, 서울 강북 등 기존 도심 광역재정비 촉진 등 공급확대, ④서민 전세자금 및 구입자금 지원과 임대주택 공급 확대

8.31 대책에서 재건축 사업 추진으로 인한 개발이익 기대감이 주택가격 상승을 견인한다는 지적과 함께 기반시설부담금제 도입 등을 통한 개발이익에 대한 철저한 환수 필요성이 제기되었으나 실제 입법까지 연결되지는 않았다.

한편, 8.31 대책 이후 전반적인 안정세를 보이던 주택가격은 2006년 2월 이후 재건축 규제완화에 대한 기대감과 계절적 요인이 맞물리면서 강남 3구 재건축아파트를 중심으로 상승폭이 확대되었고, 정부에서는 주택시장 안정을 위해 8.31 대책 후속 대책인 '서민 주거복지 증진과 주택시장 합리화 방안(2006년 3월, 이하 3.30 대책)'을 발표한다.

3.30대책 주요 내용: ①영세민 전세자금 지원, 매입임대 및 전세임대를 통한 저소득층·취약계층 주거안정 지원, ②용지보상 합리화, 택지조성비 절감, 택지공급가격 인하 및 분양가 검증을 통한 아파트 분양가 인하, ③소정비사업 시행시 임대주택 의무 건설, 공공기관 직접 임대주택 건설, 매입임대 확대 등을 통해 공공부문의 임대주택 비축 확대, ④시공사 선정과정 투명화, 재건축사업에 대한 조사·감독 강화, 재건축 안전진단 절차·기준 합리화, 재건축개발이익 환수를 통한 재건축 제도 합리화, ⑤수도권 공공택지 공급확대, 기존 도심 광역적 재정비를 통한 지속적 주택공급 확대, ⑥주택거래신고제도 내실화, ⑦균형발전 촉진을 통한 주택수요 분산

3.30대책에서 재건축사업 과정에서 발생하는 개발이익을 환수하여 투기수요 유입을 차단하기 위한 '재건축부담금' 부과 방안이 마련되었고, 2006년 5월 제정된 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'에 따라 재건축부담금 제도가 정식 도입되었다.

재건축부담금의 운영경과

2006년 9월 재건축부담금 제도 시행 이후 재건축아파트 5곳에 재건축부담금이 부과(총 25억)되었으나, 세계금융위기(2008년) 이후 전반적 주택경기 침체 등 영향으로 2차례에 걸쳐 시행이 유예(2012년 12월~2014년 12월, 2014년 12월~2017년 12월)되었고 2018년 1월부터 다시 제도가 시행 중이다.

다만, 유예종료 이후(2017.12) 재건축단지 5곳이 준공되어 재건축부담금을 부과해야 하나, 주택가격 상승으로 인한 과도한 부담금 증가로 인해 시장·군수·구청장은 부과절차를 중지한 상태다.

정부에서는 정상적인 재건축부담금 제도 운영을 위해 주택시장의 여건변화, 부담능력 등을 고려한 재건축부담금 합리화 방안을 마련(2022년 9월, 이하 9.29 대책)하였고, 9.29대책 방안이 반영된 '재건축이익환수법' 개정안이 발의되어 국회 계류 중이다(2022년 12월).