재건축부담금 산정방법(1)

재건축부담금 산정방법

'재건축초과이익 환수에 관한 법률'(이하 재건축이익환수법)에 따라 재건축부담금은 조합원 1인당 재건축초과이익이 3천만 원을 초과하는 경우 초과된 이익에 부과율(10~50%)을 적용하여 산정한다. 재건축초과이익은 '종료시점 주택가액'에서 '조정한 개시시점 주택가액'과 '정상주택가격 상승분' 및 '개발비용'을 차감하여 산정한다.

● 재건축부담금 = (1인당 재건축초과이익 - 3천만원) x 부과율(10~50%) ● 1인당 재건축초과이익=(종료시점 주택가액 - 조정한 개시시점 주택가액 - 정상주택가격상승분 - 개발비용) ÷ 조합원수

서울 아파트 사진

종료시점 주택가액 산정방법

종료시점 주택가액은 부과 종료시점의 ①조합원 주택가액, ②일반분양분의 주택가액, ③재건축 소형주택 인수가액을 합산하여 산정한다. 부과종료시점은 재건축사업의 준공인가일, 일부 준공인가일, 관계 행정청 인가를 받아 건축물 사용을 개시한 날 중 빠른 날로 한다. 

먼저 '조합원 주택가액'은 한국부동산원에서 조사·산정하고 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 결정한 가액으로 하며, 결정된 '조합원 주택가액'은 '부동산 가격공시에 관한 법률'(이하 부동산공시법)에 따라 공시된 주택가격으로 본다.

'일반분양분의 주택가액'은 분양시점 분양가격으로 하며, '재건축 소형주택 인수가액'은 광역 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축 소형주택을 인수한 가액으로 한다.

종료시점 주택가액(총액) = ①조합원 주택가액 + ②일반분양분의 주택가액 + ③재건축 소형주택 인수가액 ①조합원 주택가액: 부동산공시법에 따라 공시된 주택가격 총액 ②일반분양분의 주택가액: 분양시점 분양가격 ③재건축 소형주택 인수가액: 광역 지방자치단데, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 인수하는 금액

조정한 개시시점 주택가액 산정방법

조정한 개시시점 주택가격은 부동산공시법에 따른 ①주택공시가격에 ②공시기준일(매년 1월 1일)부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영하고, ③종료시점 주택가액을 종료시점 실거래가격으로 나눈 값과 ④개시시점 실거래가격을 개시시점 주택가액으로 나눈 값을 곱하여 산정한다.

조정한 개시시점 주택가액(총액) = (①주택공시가격 + ②정상주택가격 상승분) x ③종료시점 주택가액을 실거래가격으로 나눈 값 x ④개시시점 실거래가격을 개시시점 주택가액으로 나눈 값 ①주택공시가격: 부동산공시법에 따른 1월 1일 기준 공시가격(개시시점이 2018년 10월 1일인 경우 2018.1.1.기준 공시가격 적용)  ②정상주택가격 상승분(공시시점~개시시점): ①주택공시가격 x Max(정기예금이자율상승률, 평균주택가격상승률) ③종료시점 공시가액을 실거래가격으로 나눈 값: 종료시점 현실화율 →주택가액(공시가격)÷실거래가격 ④개시시점 실거래가격을 개시시점 주택가액으로 나눈 값 : 개시시점 현실화율의 역산 값→실거래가격÷주택가액(공시가격)

'도시정비법'에 따른 재건축사업의 개시시점은 조합설립추진위원회가 승인된 날, '소규모주택정비법'에 따른 소규모재건축사업의 개시시점은 '조합설립인가'를 받은 날로 하며,  부과개시시점부터 부과종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우 부과종료시점으로부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과개시시점으로 한다.

정상주택가격상승분(개시시점~종료시점) 산정방법

정상주택가격상승분은 조정한 개시시점 주택가액에 종료시점까지의 정기예금이자율과 해당 재건축 사업장이 위치한 특별자치시·특별자치도·시·군·구 평균주택가격 상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한다. 평균주택가격상승률은 한국부동산원에서 매월 조사 발표하는 '시군구별  주택매매가격지수'를 활용하여 산정하며, 정기예금이자율상승률은 한국은행이 발표하는 '예금은행 가중평균 수신금리' 중 '저축성 수신'의 '순수저축성예금' 중 '정기예금 6개월~ 1년 미만'의 연이율(%)을 적용하여 산정한다. 

정상주택가격상승분(개시시점~종료시점) = 조정한 개시시점 주택가격 x Max(정기예금이자율상승률, 평균주택가격상승률)

개발비용 산정방법

개발비용은 재건축초과이익 산정시 공제되는 비용항목으로  해당 재건축사업의 시행과 관련하여 지출된 ①공사비, 설계관리비, 부대비용 및 그 밖의 경비, ②관계법령의 규정 또는 인가 등의 조건에 의하여 납부한 각종 세금과 공과금, ③관계법령의 규정 또는 인가 등 조건으로 기부채납한 공공시설 또는 토지 가액, ④조합의 운영경비와 재건축사업의 국민주택 규모 주택 건설 관련하여 기부채납하는 부속토지의 가액을 합산하여 산정한다.

다만, '공사비, 설계관리비, 부대비용 및 그밖의 경비' 지출에 대해서는 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」에 따른 감사인의 회계감사를 받은 후 계약서, 금융 및 세금 납부자료 등을 통한 증빙이 필요하다. 아울러, 조합에서 제시한 개발비용이 「주택법」제57조 제6항 제2호부터 제7호까지의 규정에 따른 금액 등 고려 시 적정범위를 초과하는 경우 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 개발비용의 적정성을 확인하여야 하며, 적정성을 확인할 수 없는 비용은 공제되는 개발비용에서 제외된다.

재건축부담금 부과율

조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하인 경우 재건축부담금을 면제하되, 평균이익이 3천만 원 초과 5천만 원 이하인 경우 부과율은 10%, 5천만 원 초과 7천만 원 이하인 경우 부과율은 20%, 7천만 원 초과 9천만 원 이하인 경우 부과율은 30%, 9천만 원 초과 1억 1천만 원 이하인 경우 부과율은 40%, 1억 1천만 원 초과인 경우 부과율은 50%를 적용한다.

①조합원 1인당 평균이익이 3천만원 이하 : 면제 ②조합원 1인당 평균이익이 3천만원 초과 5천만원 이하 : 3천만원 초과 금액 x 10%  ③조합원 1인당 평균이익이 5천만원 초과 7천만원 이하 : 200만원 + 5천만원 초과 금액 x 20% ④조합원 1인당 평균이익이 7천만원 초과 9천만원 이하 : 600만원 + 7천만원 초과 금액 x 30% ⑤조합원 1인당 평균이익이 9천만원 초과 1억1천만원 이하 : 1,200만원 + 9천만원 초과 금액 x 40% ⑥조합원 1인당 평균이익이 1억1천만원 초과 : 2천만원 + 1억1천만원 초과 금액 x 50%