재건축부담금 산정방법(4)

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 재건축이익환수법)에 따라 시장·군수·구청장은 재건축사업으로 인해 발생한 재건축초과이익 중 일부를 재건축부담금으로 환수한다. 재건축초과이익은 재건축사업으로 인해 조합 또는 조합원에게 귀속되는 이익으로 부과 개시시점부터 부과 종료시점까지의 정상주택가격상승분과 개발비용은 공제한다. 따라서 재건축부담금의 공정한 부과를 위해서는 정상주택가격상승분과 개발비용에 대한 정확한 산정방법에 대한 이해가 필요하다.

 

1. 정상주택가격 상승분 산정방법

「재건축이익환수법」에 따라 정상주택가격상승분은 조정된 개시시점 주택가액에 종료시점까지의 정기예금이자율과 해당 재건축사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격 상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한다. 

정상주택가격 상승분 = 조정된 개시시점 주택가액 x Max(정기예금이자율, 평균주택가격상승률)

정상주택가격 상승분 산정 시 산정일은 초일불산입하여 기준시점에 1일을 가산한 날을 기준으로 산정한다.

예를 들면 개시시점이 2015년 12월 31일이면 산정기준일은 2016년 1월 1일이 된다.

 

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2. 정기예금이자율을 활용한 정상주택가격 상승분 산정방법

정기예금이자율을 산정할 때 한국은행이 작성한 통계자료인 '예금은행 가중평균 수신금리' 중 '저축성수신'의 '순수저축성예금' 중 '정기예금 6개월 ~ 1년 미만'의 연이율(%)을 적용하여 산정한다. 개시시점부터 종료시점까지의 정기예금이자율은 각 연도별 정기예금 연평균이자율을 소수로 환산한 후 곱하여 산정하되, 산정기간이 1년 미만인 경우에는 월평균변동률을 더한 값을 연도별 이자율로 산정한다.

● 예시 1) 연도별 이자율만 적용 가능한 사례

- 개시시점 2019년 12월 31일, 종료시점 2022년 12월 31일, 2019~2022년까지 매년 연이자율 12% 가정

①초일불산입이므로 산정기준일는 2020년 1월 1일부터 2023년 1월 1일까지임

②정기예금이자율 상승률 = 1.12 x 1.12 x 1.12

● 예시 2)  연도별 이자율 + 월평균이자율 합산방식이 필요한 사례

- 개시시점 2019년 12월 31일, 종료시점 2022년 4월 15일, 2016년부터 2022년까지 매년 연이자율이 12%, 월별 고시되는 연이자율도 12% 가정

①초일불산입이므로 2020년 1월 1일 ~ 2022년 5월 1일까지 산정

②정기예금이자율 상승률 =  2020년 연이자율 x 2021년 연이자율 x 2022년 월별 고시 연이자율을 12개월로 나눈 값을  합산                                           = 1.12 x 1.12 x (1+0.12/12+0.12/12+0.12/12+0.12/12)

● 예시 3) 연도별 이자율 + 월평균이자율 합산방식 적용 및 월일수비율까지 적용

- 개시시점 2019년 12월 31일, 종료시점 2022년 4월 30일, 2016년부터 2022년까지 매년 연이자율이 12%, 월별 고시되는 연이자율도 12% 가정

①초일불산입이므로 2020년 1월 1일 ~ 2022년 4월 16일까지 산정

②정기예금이자율 상승률 =  2020년 연이자율 x 2021년 연이자율 x 2022년 월별 고시 연이자율을 12개월로 나눈 값을  합산                                           = 1.12 x 1.12 x (1+0.12/12+0.12/12+0.12/12+0.12/12x15/30)                                           → 4월은 15일간 일수비율(15/30)을 적용

 3. 평균주택가격상승률을 활용한 정상주택가격 상승분 산정방법

평균주택가격상승률은 한국부동산원에서 매월 조사 발표하는 '시군구별 주택매매가격지수'를 활용하여 산정한다. 개시시점부터 종료시점까지의 평균주택가격상승률은 각 연도별 가격상승률을 산정하고 소수로 환산한 후 곱하여 산정한다. 산정기간이 1개월 미만인 월에 대하여는 가격지수의 기준일을 매월 15일(2021년 6월 이후는 다음월 1일)로 보고 전·후 월의 가격지수와 비교하여 일 단위로 안분 계산하여 평균주택가격 적용지수를 산정한다.

● 예시) 개시시점 2020년 1월 14일, 종료시점 2022년 6월 30일인 경우

①초일불산입이므로 2020년 1월 15일부터 2022년 7월 1일까지 산정

②평균매매가격 변동률은 연도별변동률 산정 및 소수화하여 산정    → 평균주택가격상승률 =(1+2020년 해당기간 동안 변동률) x(2021년 해당기간 동안 변동률) x(2022년 해당기간 동안 변동률)

③2020년 변동률 → 2021.1.1.기준 매매가격지수 ÷2020.1.15기준매매가격지수    2021년 변동률 → 2022.1.1.기준 매매가격지수 ÷2021.1.1기준매매가격지수    2022년 변동률 → 2022.7.1.기준 매매가격지수 ÷2022.1.1기준매매가격지수

④2021.1.1.기준 매매가격지수는 발표된 자료가 없으므로 2020년 12월 지수(22.12.15기준)와 2021년 1월 지수(2021.1.15기준)을 활용하여 일단위로 안분계산하여 산출(2021년 5월까지 매년 15일 기준 발표(2021.5.15), 2021년 6월부터는 다음달 1일을 기준으로 발표(2021.7.1)

4. 개발비용의 산정방법

시장·군수·구청장은 조합이 제출한 자료에 근거하여 개발비용을 산정한다. 개발비용은 조합이 재건축사업을 시행하면서 지출한 비용으로 「주식회사의 외부감사에 관한 법률」에 따른 감사인의 회계감사를 받은 후 계약서, 금융 및 세금 납부자료 등 그 증명서류를 갖추어 제시한 금액으로 한정한다.

조합이 제시하는 금액 중 「재건축이익환수법」에서 정하는 개발비용을 합한 금액이 「주택법」에 따른 금액 등에 비추어 적정범위를 초과하는 경우 시장·군수·구청장은 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 해당 개발비용의 적정성을 확인하여야 하며, 그 적정성을 확인할 수 없는 비용은 개발비용에 포함하지 않는다. 시장·군수·구청장은 개발비용의 적정성을 확인하기 전에 자문위원회를 구성·운영하거나 유사한 기능을 수행하는 위원회 등의 의견을 들을 수 있다.