재건축부담금 산정방법(2)

종료시점 주택가액 산정방법

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 「재건축이익환수법」)에 따라 재건축사업으로 인하여 정상주택가격 상승분을 초과하여 조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분인 '재건축초과이익' 중 일정 금액을 초과한 부분은 재건축부담금으로 환수하고 있다. 

재건축부담금 산정 시 기준이 되는 재건축초과이익은 종료시점 주택가액에서 조정한 개시시점 주택가격과 정상주택가격상승분 및 개발비용을 차감하여 산정된다.

재건축사업 시행으로 신축되는 주택은 ①조합원 주택, ②일반분양주택, ③광역 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 인수하는 소형주택으로 구분되며, 종료시점 주택가격은 조합원 주택가액, 일반분양주택가액, 소형주택 인수가액을 합산하여 산정한다. 다만, ①조합원 주택, ②일반분양주택, ③소형주택은 종료시점 주택가액 산정방식이 상이하여 정확한 종료시점 주택가액 산정을 위해서는 각 주택별 산정방식에 대한 정확한 이해가 필요하다.

 

신축 아파트

조합원 주택의 종료시점 주택가액 산정방법

「재건축이익환수법」제9조에 따라 조합원 보유 주택의 종료시점 주택가액(총액)은 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 「부동산공시법」)에 따른 공시된 주택가격으로 결정한다. 다만, 「부동산공시법」에 따른 주택공시가격은 직전 연도 12월 31일까지 준공된 주택을 대상으로 차년도 1월 1일(1월 1일~5월 31일까지 대지 분할·합병, 건축·대수선 또는 용도변경 등 사유발생한 주택은 6월 1일에 추가공시)을 기준으로 한 차례 공시되므로, 부과대상 주택의 종료시점 공시가액에 대해서는 별도 조사가 필요하다.  

「재건축이익환수법」제9조제3항에 따라 종료시점 주택가액은 부동산 가격의 조사·산정에 관하여 전문성이 있는 기관인 '한국부동산원'에 의뢰하여 조사·산정하고 「부동산공시법」에 따른 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 결정한 가액으로 하며, 결정된 가액은 「부동산공시법」에 따라 공시된 주택가격으로 본다.

「부동산공시법」에 따른 주택공시가격은 인근 유사 주택의 거래가격·임대료 및 해당 주택과 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 주택의 건설에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성·특수성, 주택가격 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하여 적정가격으로 공시한다. 다만, 「부동산공시법」에서 공시가격이 적정 시세를 반영하도록 규정하고 있어, 주택공시가격은 한국부동산원에서 인근 유사 주택의 거래가격 등 다양한 자료 분석을 통해 적정시세에 「부동산공시법」을 근거로 수립된 '부동산 공시가격 현실화 계획'에 따른 현실화율을 곱한 금액으로 산정·공시하고 있다.

적정가격: 통상적 시장에서 정상적 거래가 이뤄질 경우 성립가능성이 높은 가격 주택공시가격 = 적정시세 x '부동산 공시가격 현실화계획'에 따른 현실화율

시장·군수·구청장은 종료시점 주택가액을 결정하기 전 조합의 의견을 들어야 하며, 해당 조합은 이의가 있는 경우 의견을 제출할 수 있다. 시장·군수·구청장은 의견청취를 위해 해당 시·군·구 인터넷홈페이지에 조사·산정된 종료시점 주택가액을 10일 이상 게시하고 해당 조합에 사전 통보하여야 한다. 조합은 종료시점 주택가액에 이의가 있는 경우 의견제출 기간 내 해당 시장·군수·구청장에게 의견을 제출할 수 있으며, 의견을 제출받은 시장·군수·구청장은 의견제출 기간이 만료되는 날부터 10일 이내 제출받은 의견을 심사하여 그 결과를 통지하여야 한다. 

 

일반분양주택의 종료시점 주택가액 산정방법

「재건축이익환수법」제7조에 따라 일반분양주택의 종료시점 주택가액은 분양시점 분양가격의 총액으로 한다.  

 

재건축 소형주택의 종료시점 주택가격 산정방법

「도시 및 주거환경정비법」(이하 「도시정비법」)에 따라 건설된 재건축소형주택은 광역 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축소형주택을 인수한 가격을 종료시점 주택가격으로 산정한다.

「도시정비법」제55조에 따라 재건축소형주택의 인수가격은 「공공주택특별법」제50조의 4에 따라 국토교통부장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비(국토교통부고시 제2023-64호)로 하며, 부속 토지는 재건축소형주택을 인수하는 자에게 기부채납한 것으로 본다. 

따라서 재건축 소형주택의 종료시점 주택가액은 해당 재건축 소형주택의 공급면적에 공공건설임대주택의 표준건축비(1,109.5천원/㎡~1,226.1천원/㎡, 층 및 전용면적별로 구분 적용)를 곱하여 산정한다.