재건축부담금 산정방법(3)

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 「재건축이익환수법」)에 따라 재건축초과이익은 종료시점 주택가액에서 조정된 개시시점 주택가액, 정상주택가격 상승분, 개발비용을 차감하여 산정한다. 적정한 재건축초과이익 산정을 위해서는 '조정된 개시시점 주택가액' 산정에 대한 이해가 필요하다.

재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 - 조정된 개시시점 주택가액 - 정상주택가격 상승분 - 개발비용

1. '조정된' 개시시점 주택가액 산정절차 및 산정방법

 「재건축이익환수법」에 따라 시장·군수·구청장은 재건축부담금 부과를 위해  조정된 개시시점 주택가액 산정을 한국부동산원에 의뢰하여야 한다. 조사·산정을 의뢰받은 한국부동산원은 주택가액에 대한 조사·산정보고서를 시장·군수·구청장에게 제출해야 한다.

시장·군수·구청장은 한국부동산원이 수행한 주택가액의 조사·산정이 부당하다고 인정되는 경우 그 사유를 구체적으로 밝혀 조사·산정을 재의뢰할 수 있다. 

시장·군수·구청장은 조정된 개시시점 주택가액을 산정한 때에는 조합의 의견을 들어야 하며, 해당 조합은 이의가 있는 경우 의견 제출 기한 내 의견을 제출할 수 있다. 시장·군수·구청장은 조정된 개시시점 주택가액에 대해 제출된 의견을 심사하여 그 결과를 통지하여야 한다.

조정된 개시시점 주택가격은 「부동산 가격공시에 관한 법률」(이하 「부동산공시법」)에 따른 ①주택공시가격에 ②공시시점과 개시시점 간 정상주택가격 상승분을 반영하고, ③종료시점 주택가액을 종료시점 실거래가격으로 나눈 값(비율)과 ④개시시점 실거래가격을 개시시점 주택가격으로 나눈 값(비율)을 곱하여 산정한다.

		개시시점 주택가액		종료시점 현실화율		1÷개시시점 현실화율
		↓		↓		↓
조정한 개시시점 주택가액	=	(주택공시가격+정상주택가격 상승분)	x	(종료시점 주택가액 ÷ 종료시점 실거래가격)	x	(개시시점 주택가액 ÷ 개시시점 실거래가격)

Building Construction

 

2. 부과 개시시점 확인

「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재건축사업의  부과 개시시점은 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날, 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모 재건축사업의 부과 개시시점은 조합설립인가를 받은 날로 하되, 개시시점부터 부과 종료시점까지의 기간이 10년을 초과하는 경우에는 부과종료시점으로부터 역산하여 10년이 되는 날을 부과 개시시점으로 한다.

<재건축사업 부과 개시시점 예시 >

구분	조합설립추진위원회 승인일	종료시점(준공시점)	부과 개시시점	비고
A구역	2015년 1월 1일	2029년 1월 1일	2019년 1월 1일	종료시점부터 역산하여 10년 초과
B구역	2020년 1월 1일	2029년 1월 1일	2020년 1월 1일	종료시점부터 역산하여 10년 이내

3. 개시시점 주택가액의 산정 대상 및 산정방법

「재건축이익환수법」제2조에 따라 재건축사업의 대상이 되는 주택이 개시시점 주택가액 산정 대상에 해당된다. 따라서 비동의자가 소유한 주택은 현금청산(매도청구)의 대상임에도 불구하고 개시시점 주택가액 산정 대상에 포함된다.

개시시점 주택가액은 「부동산공시법」에 따른 주택공시가격으로 하되, 주택공시가격이 없는 경우 시장·군수·구청장은 한국부동산원에 의뢰하여 주택가격을 조사·산정하고 시·군·구 부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 부과대상 주택의 공시가격을 결정한다.

한편, 부대시설 또는 복리시설(이하 '부대시설등')을 보유한 조합원이 주택을 분양받는 경우 개시시점 주택가액에 해당 조합원이 보유한 부대시설등의 가액을 포함하여 산정한다. 이 경우 부대시설등 가액은 감정평가법인등이 평가한 가액으로 한다.

주택공시가격은 매년 1월 1일(공시시점) 기준 가격이므로 공시시점부터 개시시점까지의 정상주택가격 상승분을 반영해야 한다. 정상주택가격 상승분은 공시시점부터 개시시점까지의 정기예금이자율과 사업장이 위치한 시·군·구 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 적용한다.

개시시점 주택가액	= 주택공시가격 + 정상주택가격상승분
	= 주택공시가격 + 주택공시가격 x Max(정기예금이자율,  평균주택가격 상승률))

4. 개시시점 주택가액을 조정하는 이유

「부동산공시법」상 공시가격의 현실화율은 실거래가격 대비 공시가격의 비율을 의미한다. 

재건축초과이익 산정을 위해 종료시점 주택가액에서 개시시점 주택가액을 차감하여 평균주택가격 상승분을 계산하게 되는데  주택가액으로 적용되는 공시가격의 공시시점별 현실화율이 상이하여 시점 간 현실화율 차이를 보정하지 않으면 주택가격상승분이 과다 또는 과소 산정될 수 있다. 따라서 개시시점과 종료시점 간 현실화율 차이를 보정하기 위해 개시시점 주택가액은 종료시점 주택가액의 현실화율 수준으로 조정하는 과정을 거치게 된다.

 

<주택가액 현실화율 보정과정>

조정한 개시시점 주택가액	=	(주택공시가격+정상주택가격 상승분)	X	(종료시점 주택가액 ÷ 종료시점 실거래가격)	X	(개시시점 주택가액 ÷ 개시시점 실거래가격)
	=	개시시점 주택가액	X	종료시점 현실화율	X	(1÷개시시점 현실화율)
	=	개시시점 주택가액 X (1÷개시시점 현실화율)			X	종료시점 현실화율
		↑				↑
		개시시점 주택가액을 개시시점 실거래가격 수준으로 조정				개시시점 주택가액을 종료시점 주택가액의 현실화율 수준으로 조정

 

5. 종료시점 현실화율(종료시점 주택가액÷종료시점 실거래가격) 산정방법

종료시점 현실화율은 종료시점 주택가액을 종료시점 실거래가격으로 나눈 값으로 종료시점 주택가액은 주택공시가격을 적용한다.

종료시점 실거래가격은 ①종료시점 전 1년 이내 해당 단지의 거래가격을 적용하되, ②1년 이내 신고된 월평균 거래가 1건 미만인 경우 인근 유사단지의 신고된 거래가격을 고려한 적정가격을 적용한다. 다만, ③인근 유사단지 역시 신고된 월평균 거래가 1건 미만이고 납부의무자의 요청에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가가 필요하다고 인정하는 경우에는 감정평가 가액을 적용한다.

 

6. 개시시점 현실화율(개시시점 주택가액÷개시시점 실거래가격) 산정방법

개시시점 현실화율은 개시시점 주택가액을 개시시점 실거래가격으로 나눈 값으로 개시시점 주택가액은 주택공시가격에 공시시점부터 개시시점까지의 정상주택가격 상승분을 반영하여 산정한다.

개시시점 실거래가격은 ①개시시점 전후 1년 이내 해당 단지의 거래가격을 적용하되, ②전후 1년 이내 신고된 월평균 거래가 1건 미만인 경우 인근 유사단지의 신고된 거래가격을 고려한 적정가격을 적용한다. ③다만, 인근 유사단지 역시 신고된 월평균 거래가 1건 미만이고 납부의무자의 요청에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가가 필요하다고 인정하는 경우에는 감정평가 가액을 적용한다.