재건축부담금은 무엇인가?

공동주택 소유자에게 재건축부담금의 의미

「재건축초과이익 환수에 관한 법률」(이하 재건축이익환수법)에 따라 재건축사업으로 인해 발생하는 초과이익 중 3천만 원을 초과하는 부분에 대해 재건축부담금을 부과하고 있다. 재건축부담금 부과제도가 시행된 이후 현재까지 재건축부담금이 부과된 단지는 5곳에 불과하다는 점에서 재건축부담금에 대해 관심을 가질 필요가 있는지 의문이 생길 수도 있으나, 앞으로 구축 아파트에 거주하는 사람들은 재건축사업 그리고 재건축부담금에 대한 이야기를 생각보다 자주 듣게 될 가능성이 높다.

 

한국의 아파트 사진

 

 

 

「도시 및 주거환경정비법」과 시·도조례 등에서 재건축사업의 대상이 되는 노후·불량건축물의 요건을 규정하고 있는데, 준공된 지 30년이 경과(이하 재건축연한)되어야 하고, 그중 안전진단 결과에 따라 재건축이 필요하다는 판정을 받아야 한다. 즉, '재건축연한'을 경과하고 '안전진단'을 통과한 공동주택이 재건축사업의 대상이 되는 것이다. 

 

국토교통부에서 발표한 2023년 공동주택공시가격(안)의 내용을 살펴보면 전국의 아파트 수는 총 12,056,939호(약1,205만호)이며, 그중 서울은 1,767,582호(약 176만 호), 경기도는 3,321,160호(약 332만 호)를 차지하고 있다. 통계청에서 제공하는 아파트주거환경통계를 살펴보면 2023년 기준 만 30년이 되는 1993년 준공 아파트는 서울이 약 3.8만 호, 경기도는 10.1만 호이며, 향후 5년간 누계로 서울은 약 21.9만호, 경기는 약 47.9호의 아파트가 추가로 재건축연한(준공 30년)에 도달하게 된다.

 

즉, 앞으로 5년 후에는 서울·경기 아파트 중 최소 10채 중 1채는 재건축연한에 도달하게 될 것이며(1994년 이전 준공물량을 생각했을 때 최소한의 수치), 서울·경기 구축 아파트에 거주하는 사람들은 재건축사업에 대한 이야기를 심심치 않게 들을 수도 있다는 것이다.

 

< 1993~1998년 준공 아파트 수, (단위:만호), 출처:통계청 아파트주거환경통계 >

구분	1994년	1995년	1996년	1997년	1998년	합계
서울	3.1	3.9	3.5	5.6	5.8	21.9
경기	11.3	12.7	7.7	9.1	7.1	47.9

 

재건축사업의 조합원이 된다는 것은  자신들이 소유한 아파트를 현물로 투자하고 새 아파트를 짓는 사업에 참여하는 것과 같다. 일반 서민들에게 아파트는 사실상 거의 전 재산과 같다는 점에서 재건축사업의 조합원이 되는 것은 자신이 가진 전 재산을 재건축사업에 올인하는 것과 같다고 할 수 있다.

 

따라서 재건축사업이 추진될 때 해당 사업에 동의 여부 또는 참여 여부는 판단해야하는데, 가장 큰 판단 기준은 '재건축사업을 통해서 내가 얼마나 이익을 볼 수 있는가?'일 것이다. 결국 의사결정을 위해 본인의 '손익계산서'를 스스로 작성해봐야 하는데, 이때 잊지 말아야 할 것이 바로 '재건축부담금'이다.

 

< 재건축사업의 손익계산서 >

기대수익 = 새아파트 기대가격 - 구축아파트 가격 - 사업비 등 분담금 - 대출이자 등 - 재건축부담금

 

하지만 대부분 사람은 재건축사업의 전문가가 아니기 때문에 재건축부담금이 얼마가 나올지 알 수 없으므로, 재건축부담금을 감안한 합리적인 손익계산서를 작성하는 것은 쉽지 않을 것이다. 

다행히 재건축이익환수법에서는 행정처분의 예측 가능성, 토지등소유자들의 합리적 의사결정을 위해 재건축부담금 확정 전 '재건축부담금 예정액'이라는 것을 통지하도록 규정하고 있다.

 

한국의 아파트 사진

 

 재건축부담금 예정액

「재건축이익환수법」에 따라 재건축조합은 사업시행인가 고시일부터 3개월 이내(시공사 미선정 시 시공사와 계약체결일부터 1개월 이내) 재건축부담금 산정에 필요한 자료를 시·군·구에 제출하여야 한다. 시장·군수·구청장은 조합으로부터 자료를 제출받은 날부터 30일 이내(한국부동산원 검증 시 45일 이내) 재건축조합에 재건축부담금 부과기준 및 예정액을 통지해야 한다. 그리고 시장·군수·구청장은 최초 예정액 통지 이후 부과종료시점(새 아파트 준공시점)까지 매년 1월 말 재건축부담금 예정액을 재통지해야 한다.

재건축부담금 예정액 최초 통지	사업시행인가 후 3개월 + 45일 이내
재건축부담금 예정액 재통지	부과종료시점까지 매년 1월말

다만, 재건축부담금 예정액은 재건축부담금 산정 기준에 따라 예정액을 산정하고 있으나, 부과종료시점까지의 주택가격 변동상황을 예측/추정하여 반영하는 것이기 때문에, 실제 부과되는 재건축부담금과는 차이를 보일 수 있다.