일단으로 이용중인 토지의 감정평가 방법

2필지 이상의 토지가 일단으로 이용 중이고 그 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 경우에는 일괄감정평가를 할 수 있다.

 

1. 일 단지의 개념

일 단지란 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되는 것이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 대상토지의 가치형성 측면에서 타당하다고 인정되는 등 용도상 불가분의 관계에 있는 토지를 말한다. 판례는 용도상 불가분의 관계에 대하여 "일단의 토지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다"라고 판시하였으며, 「표준지 조사·평가 기준」제20조 제2항에서는 "일 단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우"로 규정하고 있다.

 

토지(농경지)

2. 일 단지의 판단기준

2필지 이상의 토지에 대하여 용도상 불가분의 관계가 인정되어야 한다. 즉, 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 해당 토지의 가치형성적 측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있어야 한다. 2필지가 용도가 명확하게 구분되거나 가치형성적 측면에서 일단으로 이용하는 것이 타당하다고 인정되지 않는 경우에는 일 단지로 볼 수 없다. 일 단지 판단과 관련하여 주거용지, 상업용지, 공업용지, 후보지 등 각각의 용도에 따라 그 효용과 기능적 면에서 많은 차이를 가지므로 일 단지 판단 시 이를 고려하여야 한다.

(1) 토지소유자의 동일성

일 단지의 판단기준과 토지소유자의 동일성은 원칙적으로 직접적인 관련이 없다. 또한 2필지 이상의 토지가 용도상 불가분의 관계에 있다고 인정되는 경우에는 각각의 토지소유자가 다른 경우에는 「민법」상 공유관계로 보아 일 단지에 포함시키고 있다.

(2) 「측량수로법」

「측량수로법」 상의 지목 분류와 관련하여 볼 때, 일 단지의 구체적인 판정기준은 용도상 불가분의 관계에 있는지 여부이지, 지목의 동일성 여부는 아니므로, 지목분류의 개념과 반드시 일치하는 것은 아니다.

(3) 일시적 이용상황

2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 이용되고 있어도 그것이 주위환경 등의 사정으로 보아 일시적인 이용상황인 경우에는 이를 일 단지로 보지 않는 것이 타당하다. 이러한 경우의 예로서 가설 건축물의 부지, 조경수목재배지, 조경자재제조장, 골재야적장, 간이창고, 간이체육시설용지(테니스장, 골프연습장, 야구연습장 등) 등으로 이용되고 있는 경우를 들 수 있다.

(4) 건축물 존재 여부 및 인정시점

인접되어 있는 2필지 이상의 토지상에 기준시점 현재 하나의 건축물 등이 있는 경우에는 용도상 불가분의 관계가 이미 성립되어 있는 것으로 볼 수 있어 일 단지로 인정할 수 있다. 그러나 건축물을 건축 중인 경우 또는 나지 상태로서 착공 이전인 경우에는 주의 깊게 판단하여야 한다.

「표준지 조사·평가 기준」제20조 제4항에서는 건축 중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일 단지로 본다고 규정하고 있다.

나지 상태의 토지는 용도가 확정되지 않은 상태로서 일 단지 판단에 어려움이 있으나, 주위환경이나 토지의 상황 등을 종합적으로 고려할 때에 장래에 일단으로 이용되는 것이 확실시된다면 용도상 불가분의 관계를 인정할 수 있을 것이다.

 

3. 일 단지 감정평가 관련 참고규정

표준지 적정가격 조사·평가 관련 세부적 기준과 절차를 정한 「표준지 조사·평가 기준」에서 일 단지의 평가 기준을 규정하고 있다. 동 기준에 따라 ①용도상 불가분의 관계있는 2필지 이상의 일단의 토지(일 단지) 중에서 대표성이 있는 1필지가 표준지로 선정된 때에는 그 일단지를 1필지의 토지로 보고 평가한다.  ②"용도상 불가분의 관계"라 함은 일 단지로 이용되고 있는 상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성측면에서도 타당하다고 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. ③개발사업시행예정지는 공시기준일 현재 관계법령에 의한 당해 사업계획의 승인이나 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 제20조의 규정에 의한 사업인정이 있기 전에는 이를 일 단지로 보지 않는다. ④2필지 이상의 토지에 하나의 건축물(부속건축물 포함)이 건립되어 있거나 건축 중에 있는 토지와 공시기준일 현재 나지상태이나 건축허가 등을 받고 공사를 착수한 때에는 토지소유자가 다른 경우에도 이를 일 단지로 본다. ⑤2필지 이상의 일단의 토지가 조경수목재배지, 조경자재제조장, 골재야적장, 간이창고, 간이체육시설용지(테니스장, 골프연습장, 야구연습장 등) 등으로 이용되고 있는 경우로서 주위환경 등의 사정으로 보아 현재의 이용이 일시적인 이용상황으로 인정되는 경우에는 이를 일 단지로 보지 않는다. ⑥일단으로 이용되고 있는 토지의 일부가 용도지역 등을 달리하는 등 가치가 명확히 구분되어 둘 이상의 표준지가 선정될 때에는 그 구분된 부분을 각각 일 단지로 보고 평가한다.